道路付けは重要です

road-220058_640不動産において、道路付けが重要だという事を一度は聞いた事があるのではないでしょうか?

建て替えできるかどうかで、不動産の価値が大きく変わるので非常に重要です。

では不動産における道路とはどんなものか少し解説してみます。普通に道路と見えるものでも、不動産において価値の無い道路かもしれませんよ?

道路についての簡単な知識と調べ方を理解しておく事が大切です。

公道と私道

公道とは字の如く、おおやけの道路の事で国・都道府県・市町村 の所有・管理である道路の事です。(基本的にはそうですが、ごくたまに、登記簿上は所有者が個人となっている認定道路があります。これは公道といってさしあたりないと思います。)

私道とはそれ以外の、個人所有の道路の事です。

個人所有の道路??となった方もいると思いますが、結構あります。頭がこんがらがりますが、建築基準法上の道路であるが、所有は個人であるというのは結構あります。

一番多いのは42条2項道路と位置指定道路(建基法第42条1項5号)と言われるものです。

まあ、公道と私道の区別はあまり関係なく、一番重要なのは後にも記載しますが、その道が『建築基準法上の道路』であるかどうかです。

認定道路

市道○○線とか、府道○○線といった、路線名が認定されている道路の事を認定道路といいます。

珍しいパターンでは、市所有(里道)の認定道路なのに、建築基準法上の道路ではなかったというのも今まで見た事があります。

認定道路であろうが無かろうが、あまり関係はありません。

道路形態の個人所有地

アスファルト舗装されていて、道路に見える様ですが、建築基準法上の道路でもなくただの個人所有の敷地であるといった場合もあります。

里道

(りどう)と呼びます。古くから存在する道で、元々は国有地だったものが、現在は市町村等の自治体の所有という事になっています。

地番が存在せず、公図では道という記載があります。

里道にも色々あり、形態がないものや、認定道路であり建築基準法上の道路であるものや、建築基準法上の道路でないものなどがあります。

管理者は市町村であったり、地域の自治会が管理していたりする場合があります。

利用実態のない里道の場合、払い下げ(市町村から購入)が可能な事もあります。

公衆用道路

公衆用道路とは地目名で、公道とはまた異なった意味合いです。単純に登記上の地目が公衆用道路となるだけで、個人の所有地であるといった事は普通にあります。

建築基準法上の道路

詳しくは割愛させていただきますが、建築基準法で定義される道路の事で、この道路に該当する事が不動産においてもっとも重要となります。

不動産の物件概要書で接面する道路が『公道』と記載のある場合は、この建築基準法上の道路に該当すると思って頂いて良いかと思います。

(公道『路線名がある市所有の道』で建築基準法上の道路でないパターンを経験しただけに、全部が全部とは言えませんが、不動産屋の公道の認識=建築基準法上の道路だと思っていて問題ないと思います。)

敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していれば、建て替えは可能です。

重要な建築基準法上の道路かどうかの調べ方

市役所の都市計画課・建築指導課・道路課等(行政によって課名と取り扱いが異なります。統一してくれればいいのですが。)で、『この道は建築基準法上の道路種別は何ですか?』と聞いて下さい。

間違っても、『市道ですか?』等と聞かないようにして下さい。『市道○○線です』とか『市道ではありません』という回答があるだけです。

これだけの回答では最重要確認項目である、建築基準法上の道路であるか否かが不明です。

市の職員は聞かれた事意外は基本的に答えませんので聞き方が非常に重要となってきますのでご注意ください。

『この道は建築基準法上の道路種別は何ですか?』と聞くと、『建築基準法上の道路非該当です』とか『建築基準法第○条○項に該当します』とか『未判定道路です』といった回答があります。

重要なのは建築基準法上の道路であるかどうか

要は、建築基準法上の道路に該当すれば建て替えが可能なので、逆に私有地や公有地を建築基準法上の道路として認めさせる事ができれば良いのです。(具体的には43条の但し書き許可をとるという方法や、未判定道路を42条2項道路として判定してもらう方法があります。)

あんまり分かっていない不動産業者

不動産業者の中にもしっかりと道路の事を理解していない業者は多々存在します。

話をしていて、全く理解していないと感じる事が多々あります。

物件概要書に、『43条但し書き道路』などと堂々と書いている業者には要注意です。

厳密に言うと『建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可』を取得すれば建築できる道路状空地に接しているというのが正解です。

ですので、あくまでも建築基準法上の道には無接道という事になり、43条但し書き道路なんてものは存在しないのです。

しかもこの43条但し書きの許可を得る為には、建物の計画をしてから申請をする必要があり、確実に許可がおりるということは、試しに申請をしてみて許可を下ろさない限りどこまで言っても言い切れないものなのです。

(一括同意基準や提案基準というものの基準に当てはまれば、まあ問題無く建替えできると言えますが、それでもやはり申請してからの話になります。)

ということは、このような空地に接する敷地は原則建て替え不可であるという説明が正しいのです。

道路の事は難しい

道路の話は非常に難しく、開発や建築についての知識等も無いと思わぬ見落としや、勘違いが生まれます。

不動産を売却した後や、購入した後にトラブルにならない様に、しっかりとした知識を持った不動産業者に売却・購入依頼する必要があります。

今回は道路についての話をかいつまんでお話ししましたが、色んな話に繋がってしまうので難しいですね(-_-;)

南大阪エリア(河内長野・富田林・大阪狭山・堺・和泉・羽曳野・南河内)で不動産売却をお考えの方はご相談下さい。

【河内長野・富田林・大阪狭山・堺・和泉・羽曳野】の不動産売却【無料査定!!】

プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

南大阪エリア(河内長野・富田林・大阪狭山・堺・和泉・羽曳野・南河内)で売却物件も募集中です♪(南大阪の不動産売却査定はこちらから)