損か得か!?不動産売却時にリフォームする?しない?不動産売却時にこのままで売却すれば良いの?リフォームして綺麗にしてから売却した方が良いの?

一度は悩まれるかと思いますが、先に答えを言いますとどっちが得するかは結果を見てもわかりません┐(´д`)┌

結局のところ、リフォームにかけた費用よりも売却金額の上乗せ金額が大きければ得ですし、小さければ損です。

不動産って同じ条件のものが二つと無いものなので、リフォームをした場合の結果・リフォームをしなかった場合の結果を見比べる事ができないからです。

小売り価格みたいなものも無く、売主・買主双方が納得した価格で売却しますので、後から簡単に結果を見て『リフォームしておけばもっと高く売れたのに』とか、『リフォームしなければ損しなかったのに』ともならないのです。

リフォーム済物件の方が購入検討者には分かり易いので、早期売却には結び付きやすいとは思いますが、だからといってリフォーム未済の物件が売れていないかというとそうでもありません。

じゃあどうすれば良いの??という声が聞こえてきそうなので、いくつか考え方を書いてみます。

リフォームしてから売却した方が良さそうなパターン

■簡単な内装リフォームでぐっと見栄えが変わってくる場合

簡単な内装リフォームだけでまだまだ建物はしっかりしているので住めるだろうという場合、リフォームをお勧めします。

建築年数の浅い建物で水回りが綺麗な場合や、過去に水回りをリフォームしている場合等は、費用負担の少ない内装リフォームだけで印象がガラリと変わりますので、高値で売却できる可能性が広がります。

要は内装だけのリフォームだけで済む場合、費用対効果が高くなる可能性があるという事です。

場合によっては清掃だけで済む場合もあります。

■安くリフォームできるノウハウのある方の場合

知り合いの業者や身内の業者で安くリフォームできる場合、要はリフォームを原価でできる場合、かかった費用以上の価値が物件に付加されますのでリフォームした方が良いです。

プロの転売業者などは、安く買って、高く見える付加価値を安い費用で付けて売却するというパターンが多い様に思います。

物件を買ってからリフォームする価格よりも安くなるというのは買主にとって大きなメリットとなります。(競合の物件と比べると、リフォーム見積もりした時に合計費用で勝てる可能性が高い。)

やっぱり商品としてはリフォーム済物件の方が分かり易いので、費用が抑えれるのであればお勧めです。

リフォームせずに売却した方が良さそうなパターン

■建物がボロボロで土地の値打ちしかなさそうな戸建ての場合

リフォームのイメージが付かないし、リフォームしたとしてもかなりの費用がかかりそう、新たに購入する人が新築用地として検討する可能性が高そうだという場合、リフォームせずに売却した方が良いかと思います。

リフォームしたのに、解体されたってパターンは一番避けたいですよね。

実際にそういう話もあったりして勿体ないなぁと思う事もあります。

このパターンは明らかに損ですので現況渡しで売却しましょう。

リフォームした方が良いのかしない方が良いのか微妙なパターン

■水回りがボロボロの場合

リフォームで費用のかかる水回り(キッチン・浴室・洗面・トイレ)を入れ替えないといけないぐらい劣化している場合はリフォームにお金がかかり過ぎてしまうので費用対効果が出にくくなります。

かかる費用と、リフォーム済物件の売却事例価格とのにらめっこでしょうか。

後はいかに費用をかけないリフォームができるかでも変わってきます。

■建物がボロボロで土地が小さく立地は良いが新築用地で買う人はいなさそうな場合

新築用地で検討もできないぐらい小さい土地の場合、価格はかなり安くなりますし、売却は難航します。

ただ、立地がよければ再生して収益物件として購入検討する方もいます。

リフォームせずに売却する場合、相手はシビアなプロなのでかなりのお値引きを覚悟する必要があります。

安くリフォームして、賃貸客付して、収益利回りで換算すれば高く売れる可能性もあります。

その時の市場の相場利回りや相場賃料が関係してきますので、リフォームするかしないかは慎重な検討が必要です。

■価格相場の低い区分マンション

価格相場の低いマンションの場合、購入を検討される方は価格の安い物件を探している=そもそもお金があまり無い=購入後リフォーム等も考えていない・イメージできない方という勝手なペルソナ(架空の人物として定義した人物像)を設定した場合、リフォーム済で●●円という明朗会計な商品にした方が購入し易いのでは?という勝手な意見ですが、一つの意見として。

マンションなので、リフォームしたのに解体されるというリスクは無く、汚い場合は大半の方がリフォームして住まれるかと思いますので、要は分かり易い商品にしておいた方が良いのでは?という事です。

逆に安い価格の区分マンションなのでリノベーションやリフォームの素材としてそのマンションを検討している方という勝手なペルソナを設定した場合はリフォームしない方が良いかと思います。

不動産の売却にもペルソナ設定が大切だと思いますので、近隣の今住んでいるかたがどの様な方が多いのか等を参考にして、購入検討者のペルソナ設定をして、リフォームするかしないかを決めても良いかもしれません。

リフォームしない方が良いと書いてある記事を見て

多くの記事がリフォームしない方が良いと書いてあるのでちょいと反論。(って言ってもリフォームしてから売却した方が良い派でもありません。その時々で考えましょう派です。)

■マンションの価値を決めるのは内装ではなく「築年数」??

だとか書いてあるんですが、まあ確かに机上査定で内装を見ない場合の価値は同じという事になりますが、不動産の売買って相対取引ですので売主・買主双方の合意で決まりますからね・・・。

見学して・印象良くて・妥当な価格で・他に良いと思う物件が無い場合、長期的な相場で見て比較すると高い場合でも購入する可能性はありますよね(^-^;

リフォームすれば高く売れる事もありますし、思った程高く売れない事もあります。

リフォーム価格をあまりに乗せすぎると売却に支障をきたしますが、買主に他と比較してお得と思ってもらえれば売却できますよね?

相対取引って事がポイントで、プロの買取業者が不動産を買い取って転売する時で多いのが、安く買取りするのは当然ですが、安くリフォームできるのでフルリフォームしてしまった上で市場価格よりも高めで販売開始して反応を見てどんどん価格を下げていくというパターンです。

思わぬ高値で売却できる事もあるという事の証明ですよね。

■買主は中古物件を求めている??

本気で?これ本気?汚くて安い方が良いの?

前提としてリノベーションしようと思って中古物件を探している??

感覚が違うんですかね??綺麗な物件を案内した時と汚い物件を案内した時のテンションの差はすごいものがありますよ💦

むしろ、中古物件をみてリノベーション後の姿をイメージできる方って少数派ですよね??

例えば同じマンションで同じ間取りで同じ階数でリフォーム済物件とリフォーム未済物件があった場合、リフォーム未済物件をリフォームしたらいくらかかって合計いくらかな?想像できへんな~とか、金勘定で損得とかも考えますよね。

その時に得と思われるかどうかが決め手であって、リフォーム後をイメージできないから多少高くてもリフォーム済を選ぶという層も確実に存在するわけです。

一概には言えませんよね~。

売却を急いでない場合はとりあえずリフォームせずに出してみましょうか?っていうのはありだと思います。

自分たちの好みでリフォームしたいと思って探している層と、そのまま住みたいと思っている層とが存在しますのでどっちがどうとは言えません。

■リフォーム費用は高いので回収できない??

トイレリフォームの相場が40万??キッチン80万?フルリフォームで1000万??(-_-;)

リフォーム費用の事例が高額過ぎて話になりません・・・どんなリフォーム想定してんねん。

そもそもそこまでのリフォームは高すぎるのでする必要はありませんし、安くで効果的なリフォームっていうのは提案次第です。

大きさにもよりますが、水回りが綺麗なら50万もあればかなり綺麗になります。

リフォーム未済で2480万円で売却しようと思っていたものを50万円のリフォームをかけて2580万円で販売開始→2550万円で売却できるという可能性もなきにしも有らずです。

もっといえば2600万円・2700万円で成約といった事もあり得るのです。

逆に2400万円まで値交渉が入って成約という悪い可能性もありますが。

それぐらい不動産の価格って流動的なものなのです。

結論!!

こればっかりは不動産屋でも分かりませんので、上の意見を読んで自分なりに考えてみて下さい・・・と放り投げますが、『絶対にリフォームしてから売却した方が良いですよ!!』とか言う様な不動産屋はリフォーム会社からのバックが欲しいが為だけにそう言っている輩かもしれませんのでご注意を~(-.-)

逆に『リフォームしないで売却しましょう』という業者は単にめんどくさいし知識も無いからというパターンもありますので~(-.-)

人を見る目は難しいものですよね。

とか言いながら、絶対にリフォームしてから売却した方が良いと思った時に全力でお勧めする事もあるかと思いますので、悪の不動産屋だと思わないで下さいね~(^-^;

ん~、けどリフォームしてきちんと商品化しといた方が販売機会が増えて沢山の目にさらされるから高く売却できる可能性は広がるのかなぁ~とか。(リフォーム済の方が他社の営業マンからの紹介が増えるハズ!)

リサイクルショップとかでも中古の商品はきちんと整備してから売却するよな普通とか。

けどリフォームって高額になりがちやし、次の人がそのまま住むって事もあり得るしなぁとか。(感覚の違いに驚かされる事がしばしばあるので、絶対にこれでは住まないとも言い切れない。)

答えの出ない自問自答・・・。

要はケースバイケースで考えましょかってとこですかね?!

自分が不動産を売却するって事を考えた場合は、安くリフォームできるので付加価値付けて売却するって考える確率が高いですが、お客様に提案となると費用対効果が確実に見込めないものを説得もできないし、とりあえず現状で売り出しましょかね?って答えに行きつくかなぁと・・・。

リフォームは後からできるし、けど先にしたら高く売却できる可能性もあるし、どっちがお客様の為になるのか??等と悩んで色々考えてみました(-_-;)

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追記~買い手の事を考えてリフォーム済にしておくという考え

facebookで意見を頂戴しましたので、追記しておきます。

買い手からしてみると、

①リフォーム未済物件価格400万リフォーム価格200万の計600万

②リフォーム済物件価格600万

を比べた場合、②を選ぶという考え方をお聞きしました。

理由はリフォームローンは別で金利が高くて短期借入れになり、トータルでみると返済負担が大きくなるからという考え方からです。

買い手の返済負担を考えてリフォーム済にしておくという考え方も良いと思いました。

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プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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