既存住宅をグループホームとして使いたい？

不動産業者にゆだねたり簡単に考えると大変な目に合う事もあるという事例。

知人の業者から、グループホームをしたいという事で物件を探しているお客様がいるので、ある物件のリフォームの見積もりと現調をお願いしたいとの相談。

手間をかけるので、両手取れる物件だが片手仲介で入って下さいという事。

仲介も貰えてリフォームまで貰えるならという事で検討物件について概要だけ見て調査。

結論としては事業としてグループホームをするのであればこの物件はやめた方が良いのではないかなぁという提案をする予定です。

知人業者は、お客さんがこういう条件で探して欲しいという話でこの物件は面積要件が当てはまらない(200㎡以上)が、申請の時に面積を除いた内容で申請すれば大丈夫という話を真に受けて進めていきたい模様。お客さんも乗り気という事。

僕自身は住宅が専門なのでグループホームをする為の要件等が分かっていなかったので、とりあえずグループホームをする為にどの様な要件を備える必要があるのかという事をざっくり裏付け調査。

すると結果的に、先方業者が思っている話とは全く異なった理解になりました。

軽く要点をつまんでみると、既存住宅をグループホームとして利用する為には、従来100㎡超の特殊建築物への用途変更の場合確認申請が必要だった(※過去形)のですが、200㎡未満の規模の場合は用途変更の確認申請までは求めませんよという緩和条件があり、200㎡以上になる場合はきちんと確認申請で『寄宿舎』への用途変更をしてから申請して下さいねという事でした。(現在は建築基準法が改正されて100㎡超だったものが200㎡超まで緩和されている様ですので、この緩和の取り扱い自体既に無意味なのですが。ややこしい💦)

この内容をなぜ200㎡未満となる様に面積を減らして申請という理解になったのか分かりませんが、基本的には法適合させる為には用途変更の確認申請をして確認済み証の交付を受ける必要があります。

もうこの時点で大きく話は変わってきます。

用途変更の確認申請をすればできる。という簡単な話ではなく、問題はこの用途変更の確認申請で用途に合った申請をして法適合できるかどうかというところなのです。

これって、一般的な不動産業者(宅地建物取引士)が調べるであろう範疇の話ではなくなって、どちらかというと建築士サイドの話になってきます。(もちろん宅地建物取引士として調べるべき話だとは思っていますが、実際は調査＆理解できない業者が大半だと思います。)

簡単なところで言うと、廊下幅・階段幅の規定や、建築当時の防火地域指定がどうで現在それが適合できるのか、はたまた適合させる為にどんな事をする必要があるのか等。

その外にも細かくチェックしないといけない事項はあり、はっきり言って事前に調査するにはあまりに膨大な内容ですので、今の段階で全ては確認していません。

要は適合させる為には、そもそも普通の住宅として建築されている物件ではほぼそのままでは無理ですし、適合させる為の費用が莫大なものになるなと・・・。

事業として行うので現実的ではありません。

普通に200㎡以内の物件を探すのが無難です。

業者としてはお客さんの求める条件で、お客さんが自身で調べて大丈夫というのであれば普通に売買しちゃうんでしょうね💦

ん～・・・お客さんの為にきっちり調べたり親身になると逆に商売に繋がらないという矛盾・・・。

これ色んなところで感じるんですよね～。

43条2項2号(法改正前の43条但し書き許可)の話もそうですし・・・

共同住宅不可・同規模同用途でないと不可等(行政によって異なる事もある様)、許可とれば再建築可能ですとか言っちゃって知らずに売買しちゃってない？等・・・。

接道有り・再建築可で売買出てた物件が有効で2m以上の接道が無いとかも・・・。

僕自身も完璧に理解しているかというとそうでもないとは思いますし、法改正等もあるのでその都度調査する様に心がけています。

お客さんが利用用途を相談した上での売買なので、このまま説明せずにサラッと成立させてしまうとトラブル確定だと思うのですが、実際はこういうトラブルも多くあるんでしょうかね。