民泊って結局のところどうなん？

民泊って結局のところどうなん？って民泊ブームっぽい今、皆さん気になっているかと思います。

実際ここ1年程で民泊したいと思っている方から数件、話を聞きたいと相談されました。

相談される方は皆さん何も全く分かっていない状態。

どういう許認可が必要？

どうやって集客する？

管理運営はどうする？

そうですよね、僕も最初は全く分かっていませんでした。

だから自分で行政に相談しに行って暗中模索といった感じで色々調べました。

セミナーや人からの情報を当てにせず、一次情報を取りに行くのが主義。

運営についてもとりあえず自分でやってみて自分なりのやり方を見つけてきました。

今現在３件運営中ですが、人におすすめしたいかと言えば全くおすすめできません。

相談された時もはっきりそう言ってます。

おすすめできないポイントを挙げてみます。

運営が大変

儲けがどうとかいうお話ではなく、運営のハードルが高いです。

許認可関連に関しては難しいなりに、行政に相談しながら一つづつクリアしていけば取得はできると思います。

それでも面倒なので代行する場合は数十万必要なイメージ。

けれど運営はやってみれば分かりますが大変です。

日々色々なお問い合わせがきますし、予約の管理・清掃スケジュールの管理・ゲストへのご案内・クレーム対応・不良ゲストへの対応・・・etc

メールでのやり取りや電話でのやりとりだけでも結構な仕事のボリュームがあります。

ゲストは案内を読んでいない事も多く、書いてあるのに問い合わせしてきます(笑)

駐車場の質問・近隣のおすすめの飲食店の質問・交通手段の質問・海外ゲストへのタクシーの手配とかバスの説明・どういう備品があるの？・調味料はありますか？・キッチンツールは何がありますか？・タオルはありますか？・今日今から行って泊まれますか？・料金はいくらですか？・領収書は出してくれますか？・どうやって予約すればいいですか？・キャンセルはどうやってすれば良いですか？・キャンセル料を免除してくれないですか？・おすすめの釣りスポットはどこですか？ｗ

お客様の満足に繋がるなら喜んでお答えいたしますが・・・・。

清掃の依頼も忘れていたりしたら大変。(いまのところありませんが。)

３件運営するだけでも繁忙期の８月のスケジュール把握などの管理を毎日気にかけていました。

清掃に入る必要のある日は朝からアラートの業務連絡をして、色々な報告を受けての対応等。

消耗品の管理等も割と手間。

自主管理だから大変なんだという声もあるかと思いますが、この管理を外部の業者に任せられる気がしません。

外注すれば確実にそれなりの管理になりますし、クオリティは下がって顧客満足度も下がるはず。

自分事として管理してくれる業者なんかいるわけありません。

で、自主管理したとすると多分メンタルが弱い人はすぐに嫌になると思います（笑）

騒音で近隣から苦情がきたり。

チェックアウト時間を過ぎても滞在されて、清掃スタッフを待機させてしまったり。(朝からバタバタ連絡連携)

人数をごまかして宿泊する輩には警察を伴って早朝から突撃したり。(詐欺罪・建造物侵入罪あたりで相談。詐欺罪は立証が難しい。)

物を壊されたり汚されたり。

対応を即座に判断して手配したり。

報告が無いような不良ゲストには制裁を与えたり。

仕方ない場合はこちらが損失を負担したり。

飴と鞭の使い分け。

損得勘定と情を大切にする事のせめぎ合い。

人間力向上は見込まれます😂

同業者から聞いた話では清掃スタッフが備品を盗んだり、勝手に宿泊してたなんて事も（笑）

ランニングコストが高い

賃貸と比べて売り上げは相対的に高くなりますが、ランニングコストもその分高いので完全運営代行に任すと儲けを出すどころか損益分岐点を超える事も難しいのではないでしょうか？

民泊をすすめている管理業者やセミナー屋の方の出している数字を見ると、できるだけランニングコストについては触れない様にしている印象があります。

単に売り上げこれだけあって手数料これだけです～みたいな。

例えば月売り上げ４０万円で代行手数料が２０％で８万円みたいな。(売り上げの20％～35％だとか)

おっ、丸投げでも儲かるやんって思いました？

少し落ち着いて数字を考えてみましょう。(全て勝手な想定で、あまりコストがかからなかったパターンで想定してみます。)

例えば仮に、稼働率が70％で2泊するのが平均だとしましょう。

30日×0.7＝21日　21日すべてが2泊の予約だとすると10.5回の清掃が必要。

11回の清掃が必要としましょう。(1泊ばかりだとさらに清掃が必要)

完全運営代行が間に入るなら、しっかりしたクオリティの清掃で清掃費・リネン費用は1万円～かかると想像できます。(それぐらいとらないと受注したくありません。)

1万円/1回として清掃費11万円。

インターネット費用で月額0.6万円。

水道・ガス・電気等の光熱費で月額2万円。

■まとめ

・月売り上げ　　40万円

・代行手数料　　▼8万円

・清掃費　　　　▼11万円

・ネット費　　　▼0.6万円

・光熱費　　　　▼2万円

合計　184,000

これを賃貸でやっていたとしたら、ここから賃料が引かれます。

さらに保険は考慮していませんが、宿泊事業用の保険に入るならその分も考慮する必要があります。

さらに消耗品費もかかってきます。

設備や備品の汚損・破損コストもかかります。

多分宿泊予約システム使用料とかチェックインシステム使用料とか実績報告書作成費用とか管理委託費用とかは無視してますが結構な額をとられることでしょうｗ

7割稼働でこれです。

ちなみにこの売り上げ40万円ってのはとある管理業者の書いていた1LDKの売り上げ想定。

例えば7割稼働で40万円なら1泊あたり2万円程度。

1LDKの1泊で2万円とれる場所ってどういう場所でしょうかね？

ホテル泊まった方が良くない？とか、果たしてそんなに稼働するの？とか。

7割稼働なんか近隣と比べて相当安いはずだから、質の悪いゲストばっかり入ってたりするのか？とか。(妄想の7割稼働ですが。)

エリアによって需給は色々でしょうからやってみなけりゃ分からないってのが正直なところですが、儲かる場所はどんどん供給が増えて需給バランスが崩れます。

稼働率は減る上に宿泊単価も下がっていくのが普通の流れ。

さて、どうでしょう？

リアルに考えてやる？やらない？

全て仮定の数字ですが、不利パターンで数字を考えて組み立ててみると毎月赤字になる想定も簡単にできます。

ポイントは売上からのパーセンテージで代行手数料がかかるってところと、清掃リネン費用でどれだけかかるかってとこと、そのエリアの宿泊単価と稼働率ですね。(組み合わせが多すぎてシュミレーションするのがむずすぎる)

運営費用だけでなく、初期契約費用が500万円オーバーで解約違約金縛り迄あったりするぼったくり価格業者の話も耳にしたことがあります。

素人を甘い話でそそのかせて、最初にガツンと儲けて運営ボチボチでも知りません～はいサヨナラみたいな。

僕は絶対にそんなやり方ではやりません。

 

ある大家さんに言われました。

1件やって、うま味があるからもう2件もやったんでしょ？って・・・・。

あっ、えっ、う～ん・・・。

自分なら良い運営ができると思っていますが、普通の方ではできないと思ってます。

まずそもそも仕込んでる金額が違うし、所有物件ですし、許認可も自分でやってコストかかってないし、稼働率低くても運営できるぐらいにしか資金入れてないし、運営もコスト切り詰めてるし、いつでも賃貸に変更して撤退可能だし。

要は絶対勝てる条件が整ってないとやってないって事。

先にシュミレーションしてるわけではありませんが、感覚的にいけると思ってという感じです。

凄く少ない売り上げでも成り立つ様にしかやってません。

損益分岐点が低くなる様に工夫しています。(賃貸に出した時の賃料よりも利益が出ればいいかなぁ～ぐらいの感覚です。経費の幅も広がるし。)

ぶっちゃけ価格を安くすれば稼働率を上げてガンガン回せる気はしてますが、せわしないのが嫌なので相場ぐらいの価格設定で稼働率低めで運用しています。

稼働率上げる＝安くする＝宿泊客民度が下がる　という法則もあるので、そこそこの稼働率が好みです。

 

投資初心者で小資本で始められる民泊に興味を持ったという方も多いと思いますが、目指すべきはここだと思うんですけどね～。

安い宿泊単価でインバウンド狙いでガンガン回すよりも、程良い単価で割安感を感じてもらえるぐらいで日本人に狙いを定めて、息の長い運営をする方が安定的でリスクも少ないと思います。

まずは自主管理

どちらかというと、事業的視点で運営で稼ぐって考えの方が健全な気がします。

丸投げで簡単に誰でも儲かるなんて甘い話があるわけもなく、しっかり自主管理しましょうよって話。

上記の適当シュミレーションで考えてみるだけ考えてみましょう。

単に清掃費と代行手数料をなくすだけで19万円です。

自分で清掃11回行って、メールのやりとりや対応を自分でして19万円。

これって労働強度から考えたらパートするよりよっぽど効率が良いし、損益分岐点が下がりリスク許容度が増す。

初心者は業者に食い物にされるのではなく、リアルにお金の事を考えてまずは自主管理してみて運営ノウハウを積みましょう。

その後で、清掃はアルバイトに任せてみたり、対応スタッフを雇ってみたり、事業拡大していけば良いではないですか。

と言ってあげるのが親切なんじゃないかな？と。

甘い言葉で踊らせて、コンサル費かオンラインサロン費かなんかしらんけどそんな稼ぎ方して何が楽しい？

副業丸投げで儲かる？舐めてるわ。

儲かってるなら自分でもっと増やしてノウハウなんか公開せずにコソコソ稼ぐやろ。

本出したりしてる様な表で有名な人って大概嘘っぽい。

自分のリスティング晒してないのは、なぜ？

ゲスト評価低かったり、単価安かったり、実際の稼働率調べられたり、色々不都合あるんかな？

もしくはエアーとか？

って勘繰らないのが不思議で不思議で(笑)

そりゃまぁ、オンラインサロンで月額1万円ぐらいとって200人ぐらいに教えれたら美味しいなって思うけども😂

パンデミック関係ないし、清掃業者やら管理業者やら関連ビジネス紹介してバックでも儲けれるし、自分がリスク取って増やすよりも余程良い。

ああ、そのインフルエンス能力が羨ましい・・・。

できるなら素人をいっぱい囲ってガンガン儲けたい。

本音を言えば、実際やる人を増やすよりも、やりたいと思って夢見て勉強中で一歩踏み出せないという状態の人が沢山いた方が最高。

実際運営を始める事は無理強いしないという良い人ムーブで、皆で夢に向かっていっぱい勉強しましょう、飲み会や交流会で皆でわいわい進んでいる雰囲気を醸し出して、現状で満足する様に仕向けてマネタイズ。

実際やる人はそんなもんに入会するよりも先に始めてるんですよ。

まず始めて、こけながら歩ける様になるんですよ。

こんな考え方がおすすめ

・自宅から徒歩10分圏内の物件を自主管理　(遠隔運営はおすすめできません。)

・自宅の一室を同居型で貸出し

・昼間は使っている事務所スペース。仮眠室があるなぁ。的なとこを貸出し。

・自分が別荘的に使いたい場所を貸出し。

自分で掃除と管理の仕事を生み出してその仕事の対価として宿泊費用を頂くというイメージで開始するのも良いかもしれない。

片手間で副業というよりも、暇で時間とお金を持て余している主婦やら大家業の人が、パート行って稼ぐよりも良いし海外の人と文化交流するもの良いなぁ、なんて思いながらするのが健全なのかもしれません。

自分は全くもって交流等求めていないのにそんな事をすすめてみてはいますが、交流するのが好きって人なら本当におすすめです。

海外の旅人は異文化交流を求めているし、そういう意味でおもてなしができれば口コミも良くなるし売り上げも上がるしで相乗効果があります。

年齢を重ねて軽く仕事したいなぁと思っている方にも最適です。

お金儲けが主目的ではなく、自分自身で責任持って細々と運営していきたいって方ならお手伝いしてもいいかなぁなんて思っています。

 

はっきり言って、賃貸業の何倍も難易度が高い事業だと思いますので安易に手出ししない方が良いかと思います。

まぁやってみて失敗した～って話も聞いてみたいので、余裕のある身近な方々は是非やってみて下さい～♪