おうちダイレクト(yahoo×ソニー不動産)のメリット・デメリット

おうちダイレクト(yahoo×ソニー不動産)

『おうちダイレクト』とは、不動産売買のプラットフォームであり、主な特徴としてはマンションを個人間で直接売買する事ができます。実際は直接売買ではなく、ソニー不動産が仲介に入った不動産取引です。

2015年11月5日にyahooとソニー不動産による『おうちダイレクト』というサービスが開始されました。

2015年11月7日現在では、マンションのみの売買で、1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）からの開始の様ですが、何れは戸建て住宅も取り扱い全国でサービスが行われていくのではないでしょうか。

売り物件の情報のデータベースのを拡充させる必要があるので全国にというのは時間がかかるかとは思いますが、興味深いサービスだと思います。

個人間で直接売買という触れ込みですが、実際は購入検討者が内見を申し込むとソニー不動産が間に入り不動産取引の実務を行いますので、取引の安全性は担保されます。

『おうちダイレクト』のメリット

①売主側の仲介手数料が無料

これが一番のメリットではないでしょうか？今までの不動産取引では、売主・買主双方が仲介手数料を支払うという事が通常行われてきましたが、売主が直接売却に参加する事で、仲介会社を1社のみとし仲介会社は手数料を買主側から受け取るという仕組みとなっています。

両手取引で、売主・買主のどちらかの仲介手数料を無料とするサービスを行っている不動産業者もありますので、画期的とまではいえません。

これは弊社でも、一般媒介契約にして、販売をポータルサイトのみで限定する等の販売経路を限定する事で相談によってはできない事ではありません。

要は、信頼関係の上弊社限定で売却を任せて頂き、売主側の仲介手数料を無料とし、弊社が直接買主を見付けて買主側から仲介手数料を頂くという形をとる事で利益を確保するという事です。

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②直接質問のやりとりができる

買主から売主へ直接質問ができるので、レスポンスが早い事が期待されます。質問事項には制限がある様です。売買価格、売買代金の支払の時期、引渡しの時期等の売買契約の条件に関する事項等は質問してはいけないそうですので、値交渉等はできなさそうです。

(詳しくは、～「おうちダイレクト使い方ガイド」～を確認して下さい。)

③販売価格を自分の判断で決める事ができる

「不動産価格推定エンジン」というシステムで売買の目安となる相場価格(査定価格)が算出され、それを基に価格を自分で決める事ができます。仲介会社の思惑と関係なく価格をじっくり決める事ができます。

まあ、これは当たり前の事ですし、通常は仲介会社と相談した上で売主が販売価格を決めます。売却開始前にシステム的に査定されるという事ですので、不動産業者に売る事を急かされる事が無い事は良いのではないでしょうか。そういう意味では、本当に自分の判断で決める事ができると言えます。

④不動産価値の低下が防げるのではないか

個人の不動産の売却の敷居を下げる事で、中古住宅の流通市場を活発化し、不動産価値の低下を防ぐという事を目的としてあげている様です。

⑤物件情報が豊富になる可能性

売主側の仲介手数料が無料というメリットを武器にして、物件情報が集約されていく可能性があると思われます。

おうちダイレクトに登録した場合他で売却活動を行う事が制限されていますので、ここにしか無い不動産情報というものが掲載されていくと思われます。

『おうちダイレクト』のデメリット

①買主側の仲介手数料はかかってきます

買主側の仲介手数料はかかってきますので、今までの不動産ポータルサイトで物件を見て購入する事と費用的な事は変わりありません。売り手が強い仕組みですので、全体的に価格が底上げされれば、結果的に仲介手数料は上がってくるのではないでしょうか？

②売り物件の情報の不透明性

売却物件を登録するのは売主個人なので、不動産売買に必要な情報が網羅されているとは思えません。

1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の約5万棟のマンションに関する情報をデータベース化しているという事なので、そのデータベースの中から自動的に情報を生成するという仕組みなのだと思いますが、不動産の情報は1件1件異なる部分も多くあるので、売り側のエージェント無しで売却に十分な情報を整える事ができるかは疑問が残るところです。

③直接やりとりの危険性

売主と買主の双方で直接やりとりする事で、後で言った言わないのもめ事になる可能性はあるのではないでしょうか？売主側・買主側双方に仲介会社が入りプロ同士の交渉をする事で防げるもめ事もありそうな気がします。内見以降はソニー不動産が間に入るという事でその部分は防げるのでしょうか？

④仲介会社の1社独占による売却活動の制限

おうちダイレクトを利用した売主は内見前にソニー不動産と媒介契約を結ぶ必要があります。

そして、利用規約に『本サービス以外のサービスにおいて、売却希望物件の売却のための一切の活動を行っていないこと』『売却希望物件に関し、指定仲介会社以外の者と売却希望物件の売却に係る媒介契約を締結していないこと』の文言が並んでいます。要は、ソニー不動産を通して以外の売却活動はしてはいけないという事です。

⑤物件価格が上がるのではないか

メリットの④に挙げた不動産価値の低下を防ぐという目標は買主側からすれば、不動産価格が上がるという事です。流通が活発化し、価値が低下しにくくなるなら最終的にはメリットとなる様な気はします。

ただ、仕組みを考えるとどうしても売り手が強くなる仕組みに思えますので、シェアが高くなってくると不動産価格はジワジワと上がってくると思われます。

⑥流通経路の問題点

デメリットの④にも挙げた様に、他の売却活動を行ってはいけないので、レインズにも登録できませんし、他業者に依頼する事もできません。流通経路としては『おうちダイレクト』のみとなるという事で、売却機会の損失につながり、現状では実質的にyahooとソニー不動産による物件の囲い込みとなっています。

通常、不動産業者に売却を依頼した場合に、広く情報を公開する業者でしたら数多くのポータルサイトに物件情報が掲載される事になります。買いのお客様を探す業者もポータルサイトに掲載する為です。

こういった事が制限されますので、流通経路が狭められる事になっています。

結局のところ『おうちダイレクト』はどうなんでしょうか？

不動産売買を個人間で行う事が出来る様にし、取引の安全性を仲介業者が入る事で担保し片手数料の取引とすることは、両手数料や囲い込みの問題が常態化している不動産業界にとって革命的な事だと思います。

個人的にはこういう新しい形で不動産が売買されて中古住宅の取引が活性化していく事は賛成ですが、仲介業者(エージェント)は買主が選択するという形をとった方がいいと思います。

『不動産流通革命』『業界の透明性を高める』という事をキーコンセプトに掲げておきながら、yahooとソニー不動産によって実質的な囲い込みを行っているという姿勢には疑問を感じます。

不動産売買のプラットフォームを整えて、買い側のエージェントは買主が選択するという形にして、他の売却活動も可能にしていかないと本当の不動産流通革命とはならないのではないかと思います。

(※将来的には他の不動産業者にも入ってもらい、クローズな売買プラットフォームではなく、オープン＆フェアな不動産プラットフォームを構築しようとしていると会見で言及していましたので、期待はしています。)

売主として享受できるメリットはあるので利用する価値はありますが、現状のサービスでは、売主・買主の側に立ったサービスというよりもyahooとソニー不動産が独占して儲ける為の仕組みができたというだけなのではないでしょうか？

ただ、不動産業者はこういったサービスを否定するだけでなく、業界の透明性や囲い込みの問題に目を背けずに考えていき、より消費者の視点に立ったサービスを考えていく必要があると思います。

『おうちダイレクト』のサービスの今後の動きには注目していきたいと思います。