ボロ戸建て投資の悪いところ

ボロ戸建て投資の悪いところ

前回の記事ではボロ戸建て投資の良いところを述べましたが、逆に悪いところを書かせていただきます。

(前回の記事　～ボロ戸建て投資の良いところ～)

さて、ボロ戸建て投資の悪いところは

 

・ボロなので再生に手間がかかる

・建築に関する知識、スキルが必要

・利益が出るまでに時間がかかる

・出口戦略が難しい

・規模拡大に時間がかかる

ボロなので再生に手間がかかる

ボロボロの物件を買って再生するという手法なので、どうしても手間がかかります。

全部一括でリフォーム業者に頼めば打ち合わせだけで済みますが、一括で頼むとコストが高くなってしまうので利回りに影響がでてきます。

本当に利益を出そうと思えば分離発注したり、自身でDIYもしたりしつつ、コストを抑えることが必須だと思います。

普通にサラリーマンをしている時間に自由の利かない方がやろうと思っても手間がかかりすぎて出来る内容では無いような気がします。

建築に関する知識、スキルが必要

物件再生にあたって、建築に関する知識が必須になってきます。

信頼できる業者が側にいて、任せる事ができるのであれば問題はありませんが、そういうつてが無い方が大半だと思います。

建築に関する事を分からずに、業者の言いなりに工事をしてしまうと、投資に見合わない高額なリフォーム工事となる可能性が高いです。

相見積もりをすれば大丈夫だという様な問題ではなく、そもそも何を見積もりするのか、どこまでするのか等の全体的な事を指示する必要があります。

後は物件購入にあたって、構造を見る目や再生にいくらかかるのかを判断する知識等、購入する判断にも建築に関する知識は必要となってきます。

利益が出るまでに時間がかかる

再生してからしか入居できない様なボロ物件が対象ですので、入居までの時間がどうしてもかかってしまいます。

購入してすぐに募集をかけていく事もできますが、やはり物件が再生されてからでないとイメージが付かないので、中々入居者を決めるのは難しいです。

例えばサラリーマンが、休日にDIYで物件を再生させるといった場合、工事期間も長引きますので、実質的に利益を出すまでに時間がかかりすぎます。

利益を出さないと投資の意味がないので、こういうパターンはあまりお勧めできるものではありません。

出口戦略が難しい

戸建ては土地もあるし、更地で売れば良い場合や、実需もあるので住める様に再生しておけば売却し易いという意見もあるかと思います。

ただ、ボロ戸建て投資家が増えた事もあってか、出口戦略が立て易い様な立地・土地広・再建築可　などの物件で高利回りに仕上げるのは難しくなっています。

そもそも土地として価値がある物件が安くなる情報があれば不動産業者が買取りします。

ボロ戸建てを買い取って再生して賃貸客付けして数年回してから10％～12％で割り戻して転売益を狙う業者も増えている様に思います。(レインズにも業者売主のオーナーチェンジ物件がポツポツ出ています。)

必然的に再建築不可物件や小さなテラスハウス等、出口戦略が立て難い物件も対象にしていかないといけない市況になっています。(あくまでも大阪ではという事です)

規模拡大に時間がかかる

投資額が小さいので、規模拡大に時間がかかります。

1棟マンションの様に1棟で　資産1億　家賃月額：100万円　家賃年収：1200万円　みたいな規模にまでもっていこうと思えば　例えば事業費：500万円家賃月額：5万円　家賃年収：60万　の物件を20戸取得する必要があります。

売買契約を20回して、融資を20回受けて、再生を20回して、と考えると規模拡大には時間がかかる事がわかります。

地道にコツコツ積み上げていける性格の方には向いていますが、手っ取り早く資産規模を拡大したい場合にはお勧めできない手法です。

目指すゴールを見据えて投資戦略を考える必要があります。

---

良いところも沢山あるボロ戸建て投資ですが、悪い部分もありますので、簡単に出来るのでは？と安易に考えるのではなく、良く考えて始めて下さいね(^^♪

DIYの素人工事も物件の価値を損ねたり、修正するのに余計に費用がかかったりする場合もありますのでご注意下さい。

中古物件で素人工事を見て残念な気持ちになる事も多々あります。

内装工事が下手で汚いだけなら良いのですが、構造的な部分等を触ると人の命に関わったり、建物の寿命を縮めたり、シックハウスを作り出してしまったり。

部材は特性を知り、適材適所に使わないと思わぬ事故につながります。

人が住むという事も考えて工事をして欲しいなと思う事もあります。

話が反れましたが、大家業とは入居者の命を預かっている部分もあるという事を忘れずにやっていこうと思います。