不動産業者に売却依頼した際の確認事項

売却を依頼した不動産業者がどの様な準備をしているかご確認下さい。

売却中の物件について色々思う事があります。

弊社の様な小さな業者は基本的に売却を預かる物件が少ないので、他社が売却を預かっている物件に問い合わせて資料を請求しお客様に紹介させて頂くのですが、とてもいい加減な業者が多いです。

売主様の事を考えて、本気で売ろうと思っているのであれば最低限の資料を準備しておいて、不動産業者が問い合わせて来たらそのままの資料を送付して、販売し易い形にしておく事が重要だと思っているのですが、ほとんどの不動産業者がこれができていません。(弊社に売却物件を任せてもらえればもっと一生懸命準備して売却するのにと思うと歯がゆくて仕方ありません。)

収益物件(不動産投資用物件)の売買の場合は比較的資料をしっかり準備されている不動産業者も多い様に思いますが、一般の実需(住むための家)用の不動産の場合、問い合わせても登記情報すら無かったり、資金計画に重要な評価証明・公課証明等も取得していない事が多いです。

資料一式を送って欲しいというと、物件概要書一枚だけがFAXで送られてくるという様な事はザラにあります。

売却物件を数多く預かっている業者は、売れてしまえば片側(売主側)の手数料は確定していますので、怠慢になってしまうのでしょうか？

それとも、準備はしているがよその業者に売らせるよりも自社で売ってしまえば両側(売主・買主)の手数料がもらえるので、わざと資料を出さないのでしょうか？

どちらにしろ、売主様の利益を一番に考えた行動ではありません。

よりスピーディーに、より高く売却を成功させる為には、他社の営業マンにとっても魅力的に見えて説明しやすいプレゼン資料を揃えて広くお客様にアピールしてもらう事が重要だと思います。

資料がしっかり準備されていれば、他社の営業マンの手を煩わす事がないので、すぐにお客様に紹介して頂けます。

弊社が売り物件を預かった場合は、最低限以下の準備をします。

物件概要書

お客様にご紹介する為の物件概要書を作成します。いわゆるマイソクと呼ばれるものです。これはどこの業者でも作成しています。

間取り図

中古住宅の場合、間取り図が無い事が多いので、現地をみて間取り図を作成する必要があります。簡単な家の場合は問題無い事が多いですが、斜めの部分がある家や大きな家の場合は、実際の間取りと大幅な相違があったり、敷地が全く記載されていなかったり、いい加減なものが多いです。家の魅力をPRする為に間取り図は重要なので、こだわりたい部分です。

魅力的な間取りなのに、重要な事が書かれていなかったりすると勿体ないなぁと思ってしまいます。

購入を検討されているお客様にとって、収納一つで印象が変わったり、敷地の大きさでもかなりの影響があります。敷地は実際より広く書いている詐欺の様な間取り図が多いですが(^^;)

評価証明・公課証明

土地・建物の評価額が分からない事には登記費用や不動産取得税等の計算ができない為、購入検討の為の資金計画がたてられません。絶対に必要なものですが、不動産業者が勝手に取得できるものではありません。

不動産業者から委任状や納税通知書・評価証明・公課証明を請求されていない場合は、ここが抜けていますので確認しましょう。

登記情報(土地建物全部事項・公図・建物図面・各階平面図・地積測量図)

土地と建物の現在の状況を知る為に確認する必要がある書類です。登記情報を見ていない場合は、その土地・建物が誰のもので、どんな権利が登記されているかもわかりませんので、購入検討者にきちっとした説明ができない為に、商談が進んだ後でトラブルになる事もあります。

遺産で相続している物件で、遺産分割協議・相続による所有権移転登記がなされていない状態で売りに出されていた為に、予定しているよりも取引完了の時間がかかってしまったという様な事例もあります。

権利関係をきちっと整理してから売却して欲しいものです。

物件写真

物件写真は販売に大きく影響する部分ですので、できれば魅力的な写真でとっておいて欲しいものです。普通のコンパクトデジカメで撮影された写真と広角の一眼レフカメラで撮影された写真では結構違って見えます。弊社は売却を任された物件については一眼レフカメラ等でできるだけ魅力的に見える様に撮影します。

購入検討者にまず魅力的に思ってもらう為にはイメージの良い写真を準備する事が必要となります。

物件動画

物件動画まで準備している不動産業者はまだまだ少ないと思いますが、弊社では現地まで見に行った物件は必ず物件動画を撮影する様にしています。

現地に中々足を運べない忙しい方でも検討しやすい様に、動画を準備する事はとても良いと思っています。

役所調査・現地調査

売却を預かった場合は必ず役所調査・現地調査を行います。物件概要書を作成する為という部分もありますが、調査しないと分からない物件の悪い点等が出てきたりします。

売主様にとって、悪い部分はできるだけ出ないで欲しいものですが、物件の良い部分も悪い部分もしっかり提示して購入して頂く事が、弊社の役目だと思っています。

最初にしっかり調査しておけば、契約の際もスムーズに書類が準備できますし、後のトラブルを防止する事ができます。

確認事項

以上の様な販売準備をきちっと不動産業者が行っているかを確認すると共に、レインズ掲載の有無や、どの様なネット媒体へ掲載するのかや、広告・チラシをどうするのかといった販売経路についても確認しておく必要があります。

査定価格を高くつけて媒介契約をとった物件等は売れないと分かっているので、実際は販売活動を行わずに一定期間放置しておくといった不動産業者も存在しますのでご注意下さい。

重要事項に係る調査報告書

区分所有マンションに関しては、重要事項に関わる調査報告書というものを管理会社に発行依頼します。

この調査報告書を見れば、そのマンションの管理にかかわる内容がわかりますが、有料にて管理会社が発行する資料ですので、費用負担を惜しんで取り寄せていない不動産業者も存在します。

マンションの売却を任せたのに、取り寄せているか確認して取り寄せていないという場合は、売主側の業者としてきちんとした調査をしていない不動産業者だと言えます。

完全成功報酬の不動産仲介業

上記の準備を全ての業者がきっちり行っていれば、物件の紹介ももっとスムーズにいくと思うのですが、ほとんどできていないというのが現状です。

資料がバシッと揃っている業者から資料を頂くととても気持ちの良いものです。中々ありませんが(-_-;)

不動産仲介業は取引が成立して最終的に決済まで進まなければ報酬の発生しない完全成功報酬の仕事なので、事前の手間や経費の出費をなるべく抑えたいという気持ちは理解できる部分はありますが取引のプロとしてその姿勢は如何なものかと思います。

売主の心構えとしては、不動産業者がどのような準備を行い売却活動を行っているかを厳しい目で見ていく必要があります。