中古住宅購入チェックポイント

中古住宅購入のチェックポイント

中古住宅購入検討時に、築年数・間取り・設備・内装・外装等の目で見える部分だけを確認して決定するのは危険です。

もちろんそういう部分も大事ですが、中古住宅を購入する際に確認するもっとも大事な事はその家に住もうと思っている年数安心・安全に住み続ける事ができるかどうかだと思います。

その為には目に見えない住宅の構造の部分を確認する事が必要となってきます。では、どういった部分をどの様に確認していくかを記載していきたいと思います。

シロアリ

白蟻被害は家の構造に重大な被害をもたらします。

確認する方法としては、床下をチェックします。普通は自身で床下に潜ってチェックはできないと思いますので、購入の意思が固まった時点で、売主様に協力してもらい白蟻駆除の業者に点検してもらった方が良いです。

築古の住宅ですと、現状渡しをしたいし、売主としてはマイナス要因が増えるのを嫌がるので、協力が得られない場合もあります。(協力は得られない事の方が多いと思います。)

自分でチェックする部分としては、①床がフワフワしないか。　②ドア枠周りに小さい穴が開いていないか。　③ドア枠を叩いてみて、中がスカスカではないか。(浴室の下枠等は特に要確認)　④基礎や床下に蟻道がないか。　等があります。

中古住宅の流通を活性化させる為には売主側で、点検して蟻害の有無をはっきりさせる義務を課せば良いと思います。不明のままで取引がされている現状はどうなのでしょうか。

知らない者勝ちにするのではなく不動産業界主体で、売主が売却前にキチンと点検して明らかにする事が常識となる様に促していく必要があると思います。

雨漏り

雨漏り被害があり、構造材や内装材が湿った状態が続くとカビが生えたり、白蟻を呼び寄せる原因となります。

雨漏りがあるかどうかを確認する為に一番簡単な方法は、内部の天井・壁を見る事です。その住宅に雨漏りがあった場合、天井・壁には染みができている事が多いです。これは、視覚的にすぐにわかりますので中古住宅を見るときには何による染み・汚れなのかを考えて見て下さい。

屋根と外壁も雨漏りの可能性という視点からチェックするようにして下さい。僕は中古住宅を見るときに一番重要視するのは屋根だったりします。

外壁はクラックがあるか無いか、シーリング切れが無いか等雨の進入経路になりそうな部分がないかをみます。

屋根は複雑な形状になっていないかどうか、適切な軒の出が確保されているかどうか、軒裏に雨染みがないかどうか等を確認します。樋の取り付けや、瓦の劣化具合を目視で確認します。

これは僕の思い込みかもしれませんが、屋根を見てしっかりしている住宅は良い家が多いです。経験から言うと屋根にこだわって建築されている住宅は、その他の部分もしっかり作られている場合が多く、軒の出を深くとっている住宅は外壁の劣化もしにくくなっております。

個人的には屋根を見ればその家の品質が大体わかるといっても大げさではないぐらいに重要な部分だと思っています。

耐震性

耐震性のチェックは、本来は土台・金物・筋交い等見えない部分の構造まで確認する必要がある為、難しい部分が多いですが、簡易にチェックする視点をいくつか挙げてみます。

①１階と２階の外壁の揃い具合
総２階建てが構造的には一番良いです。
１階と２階の壁の位置が揃っている建物はより良いです。

②壁の量
窓多くて壁が少ない家よりは、バランスよく壁が多い方が良いです。

③屋根の素材
和瓦や洋瓦よりも、カラーベストやアスファルトシングルやガルバリウム鋼板などの軽い材料の方が、耐震的には有利です。

④築年
1981年(昭和56年)6月に建築基準法において耐震基準が改正されました。
この基準にあてはまる基準を新耐震基準と言い、それ以前のものと区別されています。
木造2階建て住宅であれば、1982年(昭和57年)以降を目安に探されると良いのではないでしょうか。
まあ、この基準の築年に該当しているからといっても施工が手抜きであったり、図面と異なる施工になっていたり、増築等を行っていたりすると、耐震性能は悪いですし、逆にこの基準以前の建物でもしっかり作られたものは耐震性能がしっかりしていますので、参考程度です。

⑤建物の平面形状
平面形状はなるべく四角く整形の方が好ましいです。L字型やコの字型の平面形状よりも、整形な平面形状の建物の方が、地震に対しては有利に働きます。

中古住宅取引の実態と構造への不安

多くの中古住宅が瑕疵担保責任免責の現況引渡しの条件で販売されているのが実態です。

中古住宅購入検討者のほとんどが、住宅の見えない構造部分に不安を抱えていると思われます。

中古住宅の市況を活発化させる為には、購入者の不安を無くす事が必要で、行政の指導で中古住宅の売主に販売前のホームインスペクションと1年程の瑕疵担保責任を義務付ける等すれば良いのになぁ等と無意味な事を考えていますが、現実的に購入者は守られていません。

ネットで検索すると出てくる事例で、中古住宅購入後に白蟻や雨漏りの被害が見つかったので売主や仲介業者に責任が問えるかどうかというものが多く見つかります。

契約時には売主の告知義務というものがあり、告知内容には白蟻被害や雨漏り被害についての記載もあります。

売主が知っていた内容に対して嘘の告知を行っていれば責任は問えますが、嘘の告知であるという証明は極めて難しい内容になってきます。

今までは白蟻被害・雨漏り被害が無いとか不明だという記載になっていますので、知らない部分で被害が進行していたという事も多いと思われます。

買主の心構えとしては、どの様な記載があったとしても、白蟻被害・雨漏り被害については不明だと考えて、自ら調査する必要があると思っておいた方が良いです。(^^)

売主・仲介業者はきちんと説明さえしていれば、調査の義務まで求められない現状ですので、自分の身は自分で守る必要があります。