中間省略業者への売却～業者選定にご注意を～

中間省略での取引というものがどういうものか知っている方へお話をさせて頂きます。

(知らない方はこちらから：不動産投資初心者に知っておいて欲しい中間省略業者の手法)

不動産投資の出口として中間省略業者へ売却するという選択肢があります。

ここからは過去取引のあった業者Aの話ですが、業者Aは仕入れに特化しており全国の不動産業者や管理会社にコンタクトをとり、1棟物の収益物件情報を集めています。

集めている物件情報のスペックは築30年前後(新耐震)迄・鉄骨造・RC造・利回り9％～・適法物件・5000万円～。

業者Aが買主として契約し、ス〇ガ銀行の評価が出るように、修繕計画を作ったり、家賃保証をつけたり、管理会社を選定したり、瑕疵担保責任を保証したりして、融資付けまでして物件を商品として作り上げます。(購入価格はエリアによりますが指値が入って10％～12％ぐらい。)

商品として仕上げた物件を販売会社を通じて第三者Bに販売します。(第三者の買主B)

この時に利用する販売会社は、全国に点在する1棟収益物件の販売に特化した会社で、医者や弁護士、上場企業の高額所得者等をセミナーで集めており、その販売会社が設定した投資指標にハマる物件なら即販売できるという状況を作り上げております。

この販売会社は簡単に言うと不動産投資初心者を対象としています。

上記に挙げた様な物件(買主Bが買う時は7％とか8％とか)で耐用年数以上の期間でローンを高金利で組むと見せかけのキャッシュフローは上がるものの、元本が減らないので長期的な目で見ると投資としては中々厳しいものがあるのですが、初心者には見抜けなかったりします。

明らかに儲からない物件を儲かるといって販売するのは悪ですが、こればかりは投資ですので自己責任という言葉でくくられます。

こういうスキームで物件を掴まされたエンドユーザーにはお気の毒なのですが、そういうもんだと思っています。

業者Aは購入価格に上載せした価格で買主Bに売却し、その差益の中から値付け業者と販売業者に仲介手数料等を支払います。

買主Bは仲介手数料無料で瑕疵担保責任がついて家賃保証までつくので一般的な仲介で物件を購入するよりもリスクが少ないと思い込むんですかね？

こういう仕組みが作り上げられていますので、不動産投資の出口として中間省略業者へ売却するという手段は手っ取り早い選択肢だと思っています。

販売に特化した販売会社と懇意にしていれば、わざわざ中間省略業者をかまさなくても、より高い価格で売却できる可能性はありますが、なかなかそういうネットワークはありませんし販売会社は販売に特化しているので、商品化するという部分では弱い部分もある様です。

中間省略業者に売却すれば、複数の販売会社に売却依頼するネットワーク(日本全国が対象)を利用できるので、買主の窓口が広がるという事もあります。

一般の投資家に売却しにくい条件の物件でも、商品化してしまえば売却しやすくなりますので割と高額で売却できる可能性があります。

そういう意味では耐用年数が切れかけの鉄骨造等(昭和57年～平成初期の新耐震物件)を売却する時には中間省略業者が一番良い売却先だと思います。

良くわかっている投資家の場合、こういう物件はかなりの高利回りでないと購入しませんので、市場に出すと必然的に価格が下がってしまう為です。

さて、ではどういう中間省略業者に売却すればいいのでしょうか？ご注意下さい。

質の悪い業者が多いです。

買付を入れて情報ストップを求めて後日に検討できませんという事で簡単に買付を取り下げる業者。

契約直前までいって、金融機関提出で必要という事で契約書・重要事項説明書まで作らせておいてからキャンセルする業者。(契約していないので、問題ないのですが、プロとしては×です。)

しかも突如担当者の連絡先が途絶えたり・・・。

契約日や決済日を延期しようとしたり。

色々な話を聞きます。

高く売却できる可能性はありますが、取引の特性上すんなりとはいかないと思っておいた方が良いです。

ただ、その中でも業者Aの対応はきっちりしていたので取引させて頂きました。

一時期、中間省略業者からのFAXやTELが非常に多かったので、一度くらいはそういう取引も経験してみたいという思いから、物件情報を送信していましたが、毎回きっちり検討の返事をしてきたのは業者Aの担当者のみでした。

実際に一度取引させて頂いた際にも、書類関係はしっかりしていましたし、連絡もスムーズにいき非常にやり易かったです。

決済後の書類のやり取りや、管理引継ぎ等も問題なく、担当者自身は買主Bの為をしっかり考えているという節もある言動でしたので気持ちの良い取引ができたと思っています。(この担当者は売って終わりではなく、購入後の金利交渉や借り換え等のアドバイスもしている様でした。)

この業者は金融機関提出用にレントロールを弄ったりもしていないという事です。(一部そういう悪質な業者が存在する事も事実です。)

全部が全部綺麗ごとを言う訳ではありませんが、悪質な書類偽装等もしていないので、業者としては信頼に足るかと感じています。

築30年前後(新耐震昭和57年以降築)迄・鉄骨造・RC造・利回り9％～・適法物件・5000万円～　ぐらいの物件で売却希望の方ございましたら業者Aに物件をご紹介させて頂きますのでご連絡下さい。(この取引の場合業者Aから仲介手数料を頂きますので、売主様からの仲介手数料は不要です。)

もちろん、上記以外の条件の1棟収益物件でも多数顧客や業者間のつながりがございますのでご紹介いただければ売却のお力になれるかと思いますのでご連絡お待ちしております。

相続案件等でアパート・マンションの価格が分からない場合等、銀行評価・相場観を加味して査定致しますのでご相談下さい。

特に、河内長野･富田林･大阪狭山･堺･和泉･羽曳野・岸和田・泉大津　等の南大阪の1棟収益マンションの情報お待ちしております(^^♪

もちろん、大阪市内・北摂・京阪神間で探されている方は多数ございますので、そちらの情報もいただけたらご紹介させて頂きます。