再建築不可物件を買う事を考える～築古不動産投資における43条但し書き許可～

43条但し書きの許可が必要な土地というのは即ち、原則再建築不可の土地という事です。

（■参考過去記事：不動産における道路のハナシ。）

不動産投資において、築古戸建て投資を行っていると必ず検討の土台に上がってくる物件の中にこの様な物件があると思います。

実需の方にも売れにくく、金融機関の評価も出ない(担保価値が無い)為、価格が安く高利回りになりやすいというのが特徴です。

出口戦略が描きにくいので、リスクありありな物件となります。

再建築不可は絶対に取り組まないという方は別として、高利回りだからこういう物件にも手を出していこうという方は43条但し書きの許可というものをきっちり理解する事が必要だと思います。

43条但し書き許可が必要だとしても、再建築の可能性が高い土地というものが存在します。(再建築不可前提で、こういう可能性も考えると良いと思っています。)

大阪府でいうと一括同意基準というものに該当すれば、個別で建築審査会の同意が必要なくまあ大丈夫でしょうという感じです。

(この辺は調べて勉強して下さい。そして許可ものですので、申請してみないと分からないというリスクは絶対に消えるものではありません。あと、一番のネックは道路状空地・私有地の所有権者・通路に面する土地の所有権者の同意がとれるかどうかという事になりがちです。)

ただし、43条但し書き許可というものはあくまで救済措置であるので注意が必要な様です。

今回調査した、とある行政の場合だけかもしれませんが、再建築の理由が問われる様です。(ホンマに？という感じですが、とりあえずは窓口担当者の話を鵜呑みにしてみる。)建築目的に相応の理由、必要不可欠な理由等が必要という事。

という事でメモ書きです。

■分譲住宅→×

将来的な所有者の名義で再建築するのはダメそうでした。

■借家から再建築→×

自己居住の住宅を自己居住用として再建築というのが前提の様です。　※住民票等は提出書類にない。ふむふむ。

要するにストーリーが大切なのね・・・。

いい場所だし、将来的に住みたいかなぁ・・・。いや、住もう！！再建築だ！！自分の名義で許可がでて確認申請も終わった時点で気が変わって・・・。という方法も・・・ゴニョゴニョ。

実際建てるとなった時に裏取りで突っ込んで確認した場合はまた違う答えになるかもしれませんけどね・・・。

以前河内長野市で43条但し書き許可が必要な土地を買った方で許可を下ろして再建築したというケースがあったのですが、河内長野市では自己居住の家を自己居住用として再建築という縛りはありませんでした。

再建築の際に43条但し書き許可が必要な土地の場合には役所調査や裏取りには細心の注意を払ってせなアカンな、という覚え書きです。

変に突っ込んで聞いてしまった事が原因で、理由を厳しく問われてしまって再建築不可などというオチにならない様に。

この辺の許認可は馬鹿正直にやるのではなく、慎重にどういう申請をすれば許可が下りるという筋道を立てていけば再建築の可能性が広がりますので(^.^)
再度言いますが、許可物ですので購入前に確実に再建築できると言い切れるものではありませんからねぇ～！

原則再建築不可の物件が再建築可になったら宝くじに当たったぐらいの感覚で検討するべきだと思っています。

再建築不可であっても破綻しない様な計画が必要かなと。

自分の中では、出口で売却できなかった場合でも稼動期間に一生の固定資産税は軽く利益がでるだろうと思われる物件か、5年～10年ぐらいのスパンで考えた時に再建築不可でも安くて住めればなんとか売れるだろうという感覚の持てる物件、もしくは無料なら引き取ってくれる人がいるだろうという物件というのが基準になっています。