土地を高く売却する方法　~土地を買い取りますという買取り業者に査定依頼をする前に~

売却相談や査定依頼をどこにすれば良いのでしょうか？

古家付きの土地・農地(田や畑等)・駐車場・空き家付きの土地・利用に困っている土地等を売却しようと考えた場合、どの様な売却をすればできるだけ高く売却可能なのでしょうか？

どこに売却相談や査定依頼をするのかという視点から考えていきたいと思います。相続した不動産(土地や戸建て)の売却にお困りの方も一緒にお考え下さい。

土地情報が不足している市況です

南大阪（河内長野･富田林･大阪狭山･堺･和泉･羽曳野･南河内）でも土地情報が少なく、不動産業者は一様に口を揃えて『土地情報があれば教えて下さい』と言う様な状況です。大阪市内ではさらに深刻に土地情報が不足している様です。

目的も様々で、『分譲用の宅地用の土地』『収益物件を建てる為の土地』『駐車場としての土地活用の提案』『太陽光発電施設を建設する為の土地』『介護施設を建てる為の土地』『注文住宅を建築する為の土地』『建て売り用の土地』を求めている等の話を良く聞きます。

各業者共、土地情報を必要としています。というと、需要が多くて供給が追い付いていないので、高く売却できるのかというとそうではありません。

古家付きの土地等の場合で手頃な面積の土地の場合、そのまま中古戸建や古家付きの土地として、エンドユーザー様に販売すれば売却可能ですが、面積が大きい土地になってくるとそういう訳にはいきません。

建築の為の土地では大きい土地は必要なかったり、価格的に合わなくなったりしてきます。そういう大きい土地の場合は、必然的に売却先が不動産業者になってきます。

不動産業者に土地を売却する場合は、業者も事業用の土地として仕入れるので、査定価格は厳しいものとなります。その地域の土地相場も考慮には入りますが、単純に宅地相場の坪単価で売却はできないと思っておいた方が良いです。

もちろん、その土地の利用状況や、事業者の購入後の計画にもよりますが、そのままで転売できる訳ではなく、何らかの手を加えて販売する必要があるからです。

事業計画を基に査定価格がでますので、その土地に合った事業者に売却する事で、一番高く売却する事ができます。

複数の事業者で査定してもらう

では、その土地がどの様な事業者に合っているのかを判断するにはどうすれば良いのかというと難しい問題です。基本的には複数の事業者に声をかけて、複数の査定を見るか、その土地の利用用途に一番適した事業者に提案してくれる不動産業者に相談する事です。

ここでいう複数の事業者とは複数の不動産業者に声をかけるという意味ではなく、土地を仕入れて事業を行っている業者という意味合いです。

通常、一般の方がこの様な複数の事業者とお付き合いがある事は無いと思いますので、不動産業者を通じて、多数の事業者に声をかけてもらうという事になります。

なぜ複数の事業者に査定してもらうのか

何故なら、その土地の利用用途に一番適した利用をする業者が購入する事で一番高くなるからです。

例えば、大阪市内駅近商業地域の60坪の土地で、容積率600％の土地に2階建ての戸建てを建てて販売する事をメインとしている事業者に検討してもらっても、土地の価値を最大限利用出来ていない為に割安な坪単価での売却となってしまいます。(そもそも戸建ての住宅地として需要の無いエリアだったり等、ミスマッチングとなります。)

それよりは、600％いっぱいで建てる収益マンションか、商業ビル等の事業用地として売却した方が、土地の価値を最大限に生かした計画となる為、割高になります。

そのエリアで求められている建物が異なるというのもありますので、単に路線価がいくらだからとか、相場坪単価がいくらだからこの価格というものでもないのです。

要は【住宅建築がメインの開発業者】【収益マンション建築がメインの開発業者】【ホテル事業者】【自社ビル用地として探している業者】【収益マンション新築用地として探している事業者】【分譲マンション販売の開発業者】etc・・・、様々な事業者がある中、最適で一番高く購入する事ができる(採算が合う)事業者を探すという事です。

どの様な不動産業者に相談をするべきか

依頼する不動産業者は自社で土地を仕入れている買取りの不動産業者(分譲等を行っている業者)ではなく、仲介を専門で行っている業者の方が良いと思います。

自社で事業を行っている業者にもっていくと、当然自社で買取りするという事を前提に考えるからです。高く売りたい売主と、安く買いたい不動産業者という事で利益が相反するという事です。

(仲介手数料不要で買い取るという事で、売却費用が安くなるという事はあります。ここで、よくお考え頂きたいのは、仲介に業者が入らない場合、契約の優位公平性を保てなくなり、契約条件が業者側に有利になるという事です。仲介手数料がかかるとしても、仲介業者を入れて契約する事をお勧め致します。)

その点、仲介専門の不動産業者に話を持っていくと、その業者は手数料収入をできるだけ得る事が利益となる為、高く売りたい売主側の意思と一致するのです。

売却依頼を受けた不動産業者ができるだけ、高く購入してくれる事業者に話をもっていくのはお分かりになるかと思います。

弊社では今のところ、土地を仕入れて事業を行っておりませんし、土地の仕入れ担当者との繋がりも多数ございますので、相談いただけましたら弊社が窓口となって、複数の業者に話をもっていきますのでお任せ下さい。

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