賃貸客付活動②～具体的な手順～

賃貸客付活動の具体的な手順

前回は賃貸客付活動の具体的な手順を説明する前に仲介手数料と広告料の賃貸業の仕組みについて簡単にご説明いたしました。

今回は、具体的にその手順を説明していきたいと思います。

前回の記事はこちら

①マイソク(募集概要)を作る

物件募集の条件を決めて、A4一枚で募集概要(マイソク)を作る事から始めます。

必要な場合は間取り図も作成していきます。

募集条件を決める時に重要なのが、賃料等の費用的な内容。

同じエリアの競合物件に勝てる内容で条件を整えていきます。

具体的には、賃料・管理費・共益費等の毎月かかる費用と、敷金・礼金・鍵交換費用・家賃保証費用・火災保険費用等の初期費用です。

鍵交換・家賃保証・火災保険などは客付け業者にお願いしても良いかと思います。

管理会社に募集を任せる場合も、業者によっては高額な鍵交換費用や害虫駆除費などを勝手に条件付けして、初期費用が高くなり客付けがし難いといった事もありますので、実際に借主にどれだけの初期費用がかかってくるのかを把握しておく事が重要です。

書類的に借主が管理会社に発注しているだけの形になりますので、無関心なオーナーの場合目にとまる事はありません。

管理会社にも機会利益を作ってあげる意味合いで認めてあげるのでしたら良いのですが、オーナーが全く知らないというのでは問題があります。

話がずれすぎたので元に戻しますが、マイソクの作り方などは割愛いたします。

管理会社に募集を任せれば、マイソクは管理会社が作成して各業者に配布されます。

②賃貸客付け業者に客付けを依頼する

賃貸物件を専門に扱っている不動産業者に入居者を付けてもらう様に依頼します。

作成したマイソクをもって、業者回りをして物件をPRし覚えてもらう事が重要です。

賃貸物件は部屋余りと言われるこの時代では、山程あります。

数ある物件の中で埋もれてしまわない様にする為に、まずは営業マンに物件を覚えてもらい、お客さんに物件紹介する際に頭に思い浮かべてもらう必要があります。

競争力のある物件・決め易い物件・実入りの良い物件(広告料の高い物件)だと判断してもらえれば、案内が増えその分確率的に入居者は決まり易くなります。

そして重要なのが、複数の業者に入居付け依頼をするという事です。

物件の近隣の業者はもちろんの事、できるだけ広範囲に渡って物件紹介を行う事で必然的に案内が増えます。

最低でも10社、できれば20～30社に依頼するべきです。(賃貸仲介店舗が多数存在するような都市部ではもっと多数。)

これもやはり、地元の管理会社に募集を任せる事で、既存のネットワークを利用し迅速に物件の周知ができるので有利に働きます。

管理会社に任せる場合も、オーナー自らが業者回りをする事で物件の印象は強まります。

管理会社には伝えた上で直接業者回りをする事をお勧め致します。

業者回りの際はネット掲載用の物件写真等もデータで準備しておけば、賃貸業者の手を煩わせる事がありませんのでお勧めです。

賃貸業者が楽に客付け活動をできる様に考えるという事が大切です。

③ネット情報をチェックする

賃貸客付け業者に客付け依頼した後には、ネットに物件情報が掲載されているかをチェックします。

まずは、SUMO(スーモ)・HOME’S(ホームズ)・at home(アットホーム)　に掲載されているかどうかを見ていきます。

この三社の検索ページで引っかかる様であればその他様々の小さいポータルサイトも提携しており、データ連動しておりますので問題ありません。

次に、募集内容に間違いがないかどうかを確認します。

物件のPRすべき部分等で間違いがあると問題がありますので、しっかりチェックして、間違いがあれば掲載業者に連絡して掲載してくれた御礼と間違いを訂正して欲しい旨を伝えましょう。

一般向けにはこれぐらいで十分ですが、業者紹介用にレインズに掲載されているかどうかも重要です。

完全自主募集・自主管理の場合、レインズに掲載してもらう為にはどこか一社にお願いをした方が良いです。

ただ、レインズに掲載して客付け業者に全てAD(広告料)を支払う場合、レインズに掲載してくれた業者には利益が入らない

ので、別途その業者経由で契約に至った場合はAD(広告料)を一ヶ月多く支払い取り分を確保してもらう等の工夫が必要です。

④反復継続して物件募集情報を流す

一度業者へ情報を流したからといって放置しておけば、業者に物件情報自体を忘れ去られてしまいます。

反復継続してFAXやメールにて物件情報を客付け業者に流し続ける必要があります。

そうする事で、営業マンに物件を覚えてもらえますので条件が合致する方が来店した場合に紹介される可能性が増えます。

毎週木曜日か金曜日等に決めて送付・連絡する事で土曜日・日曜日の案内につなげます。

⑤TELにて反応を確認する

2週間に一度くらいは賃貸客付け業者にTELをかけて反応を確認します。

案内が無いなら、何故案内が無いのか。案内しても決まらないのなら、何故決まらないのか。

理由を聞き、改善していきます。

重要なのは聞いただけ、で終わるのではなく何らかのアクションを起こす事で客付け業者の力の入り具合も変わります。

例えば、エアコンが無いから案内が出にくい等と聞いた場合、エアコンを付ける等です。

とはいっても単純にエアコンをつければ費用がかかるだけですので、検討の余地はあります。

月家賃を2,000円UPで契約してもらえればこの様なエアコンを付けますよ等というプランを提示するだけでも客付け業者の中でイメージが変わります。

アクションを起こすことが大切だと思っています。

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客付活動の基本的な事はこれをくり返すだけです。

他にも、自身でポスティングしたり、ネット広告をだしたり、現地に看板をつけたり、近隣店舗に頼んでチラシを置かせてもらったり、色々な方法があるかと思います。

問い合わせのルートがたくさんあればあるほど、可能性が広がるので色々考えると良いですね。

もっとこんな方法がありますよ～というのがありましたらこそっと教えて下さい(^^♪