資産形成と住宅ローン～賃貸併用住宅のススメ①～

資産形成の有効な手段として、不動産投資があります。

不動産投資というとどのようなイメージをお持ちでしょうか？

現在はサラリーマン不動産投資家も多く存在しますが、怪しい財テク・リスキーな投資・自分には関係のない世界だと考える方が多いのではないでしょうか？

確かに、リスクは大きいですし、ある程度の資金・給与・ノウハウが無い方には取り組みにくい投資ではあります。

しかし、築古戸建てや区分所有マンション等で、比較的少額から投資できる手法もあります。(築古戸建ては収益をあげるためにはスキルが必要ですし、区分所有マンションは利益を出しにくいのでおすすめはしませんが。)

そして、不動産投資は株やFX等と異なり、大家業として経営的な側面が強く、オーナーのやり方次第で収支が変わります。

不動産投資を行っている方は住宅ローンをどの様に考えているでしょうか？まず、考え方の根底にあるのは自己居住の為にローンを支払う必要のある住宅は負債であると考えます。

居住の為に必ず必要となるのですが、お金が出ていく限りは負債だという考え方です。一方、不動産投資を行っていない方は、家や車を資産だと考えます。

新築住宅や新車を資産的にみると、所有した瞬間に中古となり資産価値が激減するのにも関わらず、資産価値が高いと考えます。新しい物には価値があり、魅力的なのは分かりますし、所有したいという気持ちもよく分かりますので、新築住宅や新車を否定する内容ではございませんので、あしからずm(__)m

この考え方の違いがありますので、投資家の方の考え方の優先順位は 投資の為のローン > 住宅ローン となります。

住宅ローンがネックとなり、不動産投資の為の借入ができなくなる可能性があるからです。(逆もしかりなので、ご注意を！ただし、逆の場合は返済が進み、順調に経営が続けば金融機関は大家業としての実績として見てくれる為、借入がし易くなります。)

収益を生む為の不動産への投資に金融機関が融資をしてくれるという事は、上手く経営できれば無の状態から収益を生み出す事ができるのです。(※実際には初期投資として手付金や取得経費がかかります。)

不動産投資の一番のメリットは投資に対して金融機関が融資をしてくれるという事です。金融機関は大家業としての経営への貸し出しという見方をします。(株やFX等ではそうはいきませんよね。)

※投資家の方の考え方として一般化していますが、もちろん異なる考えの方もいらっしゃる事だと思います。こう考えた方が投資家として進めて行く上で有利になるのではという僕自身の考え方です。

とは言うものの、住む場所は必ず必要なのでどう考えるかというと、投資家目線で指標に落とし込み、後々退去したとしても賃貸経営可能な物件を探すのです。この考え方でいくとリスクは最小限です。

住宅を購入⇒訳合って引っ越し⇒借家　として貸し出しという流れで、不動産投資の有効性に気付き投資家になったという方も実際にいらっしゃいます。

(購入に住宅ローンを使っているので、グレーな部分ではありますが、通常の投資用借入よりも借入金利が低く長期返済の為に非常に安定した経営となります。5年から10年程のスパンで売却まで見据えた収支計画を見ると不動産投資の魅力が分かりやすいです。)

この方法では、投資家目線での物件探しとなる為に中々物件が見つからないという事に陥る可能性もありますので、ある程度の割り切りが必要です。

現在一番お薦めなのは、住宅ローンを利用して自分も居住する為の一棟中古アパートや中古ハイツ等を購入する事です。

良い物件を購入できれば、自分以外の他の入居者が住宅ローンを払ってくれて、さらにプラスの収支となります。(空き室が出るリスクはありますので、空き室が出た際のシミュレーションも欠かせません。)

この場合、自己居住費がゼロになりますが、借金のある内容なので、自分の居住費分として積み立てを行っておくぐらいの自己管理能力は必要だと思います。

この考え方で物件を取得する場合の一番のネックは住む場所を選ぶのでは無くて、良い物件が出た場所に住む事になるという事です。投資用物件は実需用物件に比べて流通量が少ない為に、選択肢は限られてきます。

融資を受ける為に、物件の条件も精査する必要があります。条件を満たす物件と個人属性を鑑みた上で特定の金融機関でしか受付できませんので、当不動産投資の融資スキームを理解している不動産業者しか対応できません。(あまり知られていない手法だと思います。)

ご興味ございましたらお会いの上で、物件のご紹介と融資先のご紹介をさせて頂きます。（お問い合わせはこちらから）

長くなりましたので、本日はここまでにしておきます。読んで下さった方はありがとうございます(^.^)

次回の記事では具体的な数字にて、不動産投資の有効性を考えてみたいと思います。

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大政容平エン・ワークス(設計士・宅建士): 大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。２児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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