2017年(平成29年)9月14日現在、近畿レインズ掲載の大阪の1棟収益物件を見ていて思う事。

名称未設定-1物件価格が高騰していて利回りが低いのはずっと長い事そうなのですが、東京の業者が取り扱う物件が増えている様な気がします。

利回り7~8%程の平成初期鉄骨造。

物件概要書には『ス〇ガ銀行の抵当権』だとか『ス〇ガ銀行に相談厳禁』等の文字が並ぶ。

要するに取扱いしているのは、中間省略でエンドの投資家に販売した販売会社。

大阪の少し面識のある業者も似たような条件の物件を出していたので、電話して確認してみるとやはりス〇ガを利用して中間省略で転売した物件・・・。

破綻寸前とかそういう感じですか??と聞いてみると、そうでもないとの事。

整理しましょうという事で売却を提案して売却させて頂いていると・・・。

買ってくれる人いないですかね?と言うので、どこの金融機関も評価出ないですよね~?と話を振ると、そうですよね~と・・・。

中間省略で販売して、その会社が売却も手伝うと(-_-;)

すごい信頼関係なのでしょうか??

売主さん、いい加減気付いた方が良いですよ(-_-;)

売れないもんは売れないと思います。

恐らく購入価格かもしくは、今の市況に乗じてちょっとだけプラスされている価格なのでしょうが・・・。

こういう物件を掴まされた方がすべき事は、キャッシュフローが出ているから焦らずじっくり売却するというものではなく、その販売会社と縁を切り、損切りしてでも今の内に売却すべきだという意見は厳しすぎるでしょうか?

利回りも10%~12%ぐらいになる事は覚悟して、現金客や超高属性の方が現れるのを待つ。

販売価格1億円(≒購入価格)の物件で800万円の年収(利回り0.8%)の物件なら、7000万円~8000万円ぐらいの価格は覚悟して。

残債を大きく下回るのでかなりの追い金が必要になるかとは思いますが・・・、2000万円~3000万円の勉強代って、そんな決断できる人は中々いないとは思いますが。

5年程前に購入している方なら多少なりとも残債も減っているでしょうし、もう少し高い利回り(安い価格)で買っているハズですので、今の市況で売却するならまだリカバリーできるかもしれません。

家賃保証で管理してもらっているけど、全然利益が出ていないし、借入の元金が全然減っていない、修繕費や広告費もバカにならないし、この投資は失敗だったか?と薄々気付いている方・・・。

その物件の銀行評価や投資家目線の評価も含めて売却のご相談を承りますので、

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(※実際にそういう相談を聞くと、着地点を考えて僕自身相当悩むとは思いますが💦)

弊社顧客は1棟収益物件を探されている投資家の方が多数いらっしゃいますので、物件情報をメールで一斉配信し入札の様な形で価格を出す事も可能です。

管理会社の見直しや、家賃保証を解除する事で収益改善し、運営できる見通しも付くかもしれません。

そういえば、ス〇ガ銀行の融資姿勢で大きな変更があったという情報が入っています。

融資できる物件の範囲が広がる様な変更ですので、特に不動産投資初心者の方はご注意下さい。

初心者の方はこちらの記事も合せてお読み下さい。

~不動産投資初心者に知っておいて欲しい中間省略業者の手法~

中間省略と関係ない物件ですが、昭和62年築4%台の鉄骨造とか誰が買うんでしょ💦

物件価格本当に高いです・・・。

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プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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