表向きはクリーンなイメージの不動産会社に騙されませんように～

大阪のとある収益用不動産管理専門とうたっている急成長中の不動産業者があるのですが、出版されている書籍やブログ等を見ると非常にクリーンで信頼できる業者といったイメージ。

書籍は初めて収益用不動産を購入する方の為の教科書となる様なもので、非常に分かり易くかつ有益な内容だと思いました。

正直に言いまして、ブログを見て、書籍を見て、会いもしていないのに僕自身もこの業者の社長は信頼できる方だろうなぁ～と思っていました。

そう、思っていました・・・。

思っていましたと過去形なのは、やはり不動産業者は不動産業者なのだなと少し落胆した気持ちがあるからです。

何故かというと、この業者『弊社で関西圏の一棟中古物件買います。即時決済可能。●●億まで予算あります』等とばんばんチラシやFAXで物件情報をかき集めているのです。

物件の買取り再生⇒再販もしていると表向きも公言しているので自社での買取り物件情報を探す事自体は自然な事なのですが、そのやり方がすこ～し気にかかる。

書籍やブログでは、お客様と利益相反にならない様に、お客様が絶対購入しない様な物件(全空・瑕疵有物件等)のみ購入している。長期的にみてお客様に複数棟購入してもらった方が自社にとって利益になる。

といった事が書かれているのですが、これがすご～く疑問なのです。

この業者に以前物件情報を流した事があるのですが、こんな回答が・・・。(物件は耐用年数切れの築古高利回りRC)

『弊社の買取り目線にはあいませんが、お客様がいますのでご紹介させて頂いてもよろしいですか？』と。

要は、うちでは買う価値はありませんが、仲介できる顧客がいるから紹介させて欲しいという事。(他業者でも同じ話を一度聞きましたので、買うと言って情報を集めて実際は売買仲介をメインとしているのだと思います。両手狙いで持ち込んだのに、仲介されてしまったとぼやいていました(^^;)

確かに買取りするには利回りが低いけど、融資期間を長くとればキャッシュフローは回るような物件だったので、顧客に紹介するには相場で言うと割と良い条件の物件ではありましたが・・・。(耐用年数残が無い物件なので難はある物件。資金力と客付け能力があるその業者が購入して数年回して再販や新築する等のストーリーが描けるのかなと想像していました。)

いいんですよ。全然構わないんですよ。利益を追い求めるのが当然なので、それが一番正しいと思います。

けど露骨に表の顔と裏の顔が違うんですよね(^^;

さらには、後日この会社の営業マンとお話する機会があって色々聞いてみると、仲介手数料が●●●万円以上じゃないと仲介できないという基準があると。

しかもこの基準額が高い高い💦

いやいやそれ物件価格1億でも仲介できませんやん・・・・。

小さい物件(といってもウン千万～）の場合は買い取りしかしてなくてしかもその基準も市場価格からすると安い安い。

そんな物件あったら直ぐ客付できるわってレベル(^^;)

投資家層の方ってその位の価格帯の物件を一番求めてるんですけどねぇ・・・。

結局自社で買い取り、利ざやとってから転売してるので利回りはそこそこ低いという・・・。(生かさず殺さずレベル。)

そ～よね～、そ～よね～、やっぱり自社利益第一よね～・・・。

クリーンなイメージでセミナーとか開いてたくさん顧客を集めている様ですので、ゆるい指標で購入してくれる方や、節税対策で購入してくれる方を抱えこんでいるのだと思います。

会社もどんどん大きくなってます。

事務所はもちろん大阪の一等地です。

そんな会社が顧客ファーストな訳ありますかいな(笑)

不動産投資、特に1棟物の収益用不動産への投資は一度失敗するとリカバリーが難しくなる様な負債を抱えてしまいますので、くれぐれもご注意を。

業者への信用・信頼で、この業者が勧めてくれる物件なのだから安心だろう等といった判断をするのではなく、自分自身の確たる指標を持って判断する事が大切です。

表向きはクリーンなイメージの会社にもご注意をという話でした。

なんとなく盲目的に物件をあてがわれている方が多いのだろうなぁというのが営業マンの言動から見てとれたので💦

実際にこの業者から物件紹介を受けた方からの話でも良い物件の紹介はないですね～という感じでした。

割と勉強されている方で、自分の目線が厳しいのだと思いますとおっしゃっていたのですが、この方の投資指標や所有物件の内容を聞くと甘いな～と感じざるを得ませんでした。

要は、割と甘めの指標の方の目にすら敵わない様な物件を積極的に売っている・売れているという事です。

もちろん高属性の方で調達金利を抑えて融資期間を伸ばせばキャッシュフローは出ますのでシュミレーション上は成立するのだと思います。

高属性の方に低金利・長期間で帳尻を合わせて売っているのだと思います。(低利回りでもシュミレーション上は成立します。)

普通に数字だけで考えると低金利・長期間で融資を組める方の方が成功しやすいのですが、逆に考えると利回りが低くても買えてしまうので失敗しやすい・嵌められ易いとも言えます。

利回りがあまりに低い物件の場合は時限爆弾を抱える様なものです。

良い物件は業者が黙って買います。

収益専門で資金力のある業者が自社で買わない訳がありません。

何から何までお膳立てしてもらって儲かる様な甘い話はありませんよ～(笑)

自己判断できない様な方は確実に食い物にされますのでお気を付け下さい。