ゴミ屋敷の見学

IMG_0025弊社のお客様(Y様)から相談があり、面白い物件が出たので一緒に見に行って頂けませんか?という事でTELがありました。

事前に話を聞いてみると、どうやらゴミ屋敷という事で、興味があったので一緒に見に行ってきました。

売りを受けている仲介業者様と物件近くで待ち合わせ。

業者の方からの事前の話では結構な量の残置物とゴミがあるという事。(処分に40万程かかるのでは^^;)

Y様はそれを聞いてがぜんワクワクしている様子。

ちょっと感覚おかしいよなぁと思いながら、僕自身も結構どんなもんかなと期待が膨らみます(笑)

ボロ物件や難あり物件にこそお宝があるという事で、ボロ投資家にとっては絶好のシチュエーションなんですよね~(^^;

で、物件到着。ドアを開ける前から漂う怪しい雰囲気・・・。

前面道路は幅員も結構あり、近隣の雰囲気は良い感じ。2戸1の内の一件。隣も買い取れたら大化けするなぁと思いながら。

駅徒歩10分圏内で、スーパーが徒歩5分以内で行ける様な良い立地。だが、バルコニーや玄関前や窓に透けて見えるゴミの山・・・。

ドアを開けて中を見せてもらうと想像していた以上の光景が広がっていました・・・。(こんなのTVでしか見た事ありません・・・(-_-;))

足の踏み場も無く、物件を見るという様な状態ではありませんが、ごみの上を歩きながら何とか全体を見学。ドアの前にあるゴミをどかさないとトイレや風呂を見れないという状態。

ちらっと見えた風呂やトイレの雰囲気からすると綺麗にすれば使えない事はないなという感じ。

帰ってから近隣家賃相場を調べてみると4万~5万程かなぁ。(業者ヒアリングは必要ですが。)

残置物処分に30万~40万。自分でかなり手を入れてリフォーム費用100万ってとこですかね~。(細かく見ていないのでざっくりすぎますが・・・。というより、逆に100万円を目標に手を入れて抑えるという感覚ですかね。)

利回り20%で割り戻すと厳しめの家賃4万で見て(物件+リフォーム)等で240万ぐらいが妥当なところかなぁと。(あくまでも僕自身の指標ですが・・・。)

ですので、物件価格は100万~110万ぐらいか・・・。(幸いにも売主側もそれぐらいの価格の感覚の様子??)

売主に精神疾患や痴呆などがある可能性はないのか?売却の意思確認に問題がないのかどうか?(この部分に関してはあくまでも仲介業者や司法書士の責任の範疇になるかとは思いますが。)

残置物がある事により確認できない部分の瑕疵リスクがある事。等は注意して下さいねという当たり前のアドバイスはさせてもらいました。

(以前残置物の裏から白蟻が出てくるという事は経験済み。この物件では床が見えていないので、全く分からないという状況・・・。おそらく一階の床は下地から全部やり替えかなぁ。)

まあ、あんまり細かい事を言ってると買えるものも買えなくなるというのはありますよね。さて、Y様はこの物件を買うのでしょうか~?どうなるか楽しみです。(^^♪

業者様は嫌だったでしょうね~、無関係の業者が一緒に見に来るなんて・・・申し訳無い事をしました。m(__)m

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プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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