利回り20%を超えるボロ戸建て再生投資は安心??

rainbow-background-1149610_640ボロ戸建て投資は一般的に高利回りと言われていますが、20%~25%ぐらいの利回りを目標としている方が多い様に思います。

普通にやっていればこの様な高利回りは有り得ないと思うかもしれませんが、僕自身も所有物件は少ないものの20%を超える物件を取得していますし、現在の平均利回りが約19.5%です。

なんとな~くなんですが自分の中で5年ぐらい先のイメージはつくから20%で買っておけば問題ないだろうという感覚の様なものが以前からありました。(単純に5年で回収は出来ませんが、5年の家賃収入が5年で投資額とイコールになる為。)

この安心感は何なのか、数字で一度考えてみようと思います。

入居サイクルを考えて安心

戸建て物件が対象となりますので、必然的にファミリータイプの物件となり、子育て世帯のファミリー・ディンクスの夫婦 等が入居者層としてターゲットとなります。

これらのターゲットは入居年数が長くなりがちと言われており、一度入居してしまえば長期入居となる事が多い様です。

一般的に入居サイクルとして、ファミリータイプは6年 単身者用は4年 といわれています。

一度引越しをしてしまえば、引越しの費用や手間もかかりますし、次の賃貸物件を契約する為の初期費用などもバカにはなりません。

イメージ的に言えばどんなに短くても2年~3年ぐらいは住むのではないでしょうか?

僕自身も1ルームの賃貸物件に住んでいた事がありましたが、4年なんてあっという間に過ぎました。

毎年の年賀状など見ても賃貸物件に住んでいる人が1年とか2年で頻繁に転居している様な事はまずありません。

全ての人が2.5年で退去すると過程しても、2回の入居付けさえ出来てしまえば5年は経過してしまうという事です。

そう考えると20%の利回りって安心じゃないですか?

築古のボロ戸建て物件は低い家賃となりますので、入居者のターゲットは低所得世帯がメインになります。

そこから考えても、そもそも経済的に頻繁に転居する様な事はないと思っています。

一度の入居付けで5年超住むという事も十分ありえます。

返済を考えて安心

仮に300万円で家賃月額5万円(利回り20%)の物件を所有しているとします。

300万円を政策金融公庫で1.5%の金利・返済期間10年・元利均等で借り入れが出来たとしますと、月額返済が26,937円となります。

入居が無い場合は26,937円は支払う必要がありますが、あくまでこれは借り入れの返済です。

入居者がつけば23,063円がプラスになってきます。ただ、このお金を収入として考えて使ってしまうと返済原資・納税原資がなくなっていきますので返済が済むまではあくまで使わずに置いておきたいものです。

ここで同じ内容の物件を10件取得できたとします。

返済月額が26万9,370円となりますので、リスクを感じてくる方がいるでしょうか。

満室である場合は家賃が50万円入ってきます。

ここで入居率を考えますと、一般的に言うと管理会社の公表している入居率で多いのは95%~98%というものが多いようです。

普通の感覚で入居付けできるだろうと思う立地で、間取りや内部が普通であるならば悪くても90%程の入居率は見込めると思ってください。

この90%の入居率というのは『1件が12ヶ月空き室』『2件が6ヶ月空き室』『3件が4ヶ月空き室』という事です。

このような状況は賃貸付けがし難い物件でないと中々起こる状況ではありません。

逆にこういう状況に陥るのは、賃料設定が悪い・立地が悪い・間取りが悪い 等、そもそも物件選定をミスしています。

根本的な悪材料は物件選定時に除く目があると仮定して、悪く考えた場合の『1件が12ヶ月空き室』という条件で家賃が常に45万円入ってくるという事です。

どうでしょうか?僕としては45万のうち26万9,370円を支払う必要があるのはちょっと嫌かなぁという感じです。(贅沢言い過ぎの様な気はしますが(゚ー゚;A)

ですので、現金購入や返済期間を延ばしてもらう事で全体の返済比率を抑えて安心感を得る方が良いと思います。

(※現実的には僕は属性が悪く実績もなかったので、返済期間が多少しか延ばせず返済比率は高めになっているので、リスクをとっている部分もあります。)

■自己資金投入で安心感を得るパターン

例えばこの10件のうち3件を全額自己資金で購入できたとします。(900万円。取得経費は別途要。)

すると、返済額は188,562円となり、ぐっと返済負担が減ります。(満室想定家賃50万円に対する返済比率は37.71%)

■返済期間を延ばす事で安心感を得るパターン

10件分の3000万円借り入れを1.5%の金利・返済期間15年で借り入れができるとします。

すると、返済額は186,222円となり、ぐっと返済負担が減ります。(満室想定家賃50万円に対する返済比率は37.24%)

政策金融公庫の返済期間は始めは10年等の縛りがあったり、最長15年等の条件があります。支店によっても運用がかなり異なる様ですのでご注意を。(女性・若年者・シニア等は最長20年の融資が受けれたりする事もある様です。)

5年後の事を考えて安心

5年間満室運営できれば、ほぼ投下資金を回収できる=返済がほとんど終わって物件だけが手元に残る

と考えるとどうでしょう?安心じゃないですか?

しっかり再生させた物件なら、入居状況が通常であれば建物の価値はそこまで下がりません。

実際に自宅は中古物件を買って8年前に内装をきれいにしましたが、荷物をどけてクリーニングすれば十分賃貸付けできる状態には保たれています。(きちんとメンテナンスさえして住めば、劣化部分というのはほとんどないので、5年後の物件であれば故意・過失部分を入居者負担で原状回復すれば、価値はほとんど損なわれないという事です。)

5年経過後に全ての物件を売っても良いし、さらに同規模の借り入れを起こして倍に物件を増やしても良いかもしれません。

そうすれば、同規模同条件借り入れで考えると、満室家賃月額100万円 返済月額が26万9,370円 となり、磐石の態勢になるのではないのでしょうか。(初期分の家賃は下がり、入居率も落ちる想定はしておく必要があります。)

実際には5年を待たずして、累積キャッシュフローを頭金に物件を買い増していくと思います。


色々安心感を得る材料を挙げてみましたが、入居者が付かなければ『絵に描いた餅』『とらぬ狸の皮算用』です。

ここが一番のリスクだと思っていますので、立地条件や間取り・想定賃料等、物件は良く見極めて選定する必要があると思います。

賃貸需要のあるエリアで魅力的な物件を作り出す事ができれば必ず借り手は見つかると信じて進めていきたいです。

自分自身が何故こんなにリスクを感じていないのかなぁと思ったので、少し考えをまとめてみました。

やっぱり自分の中での基準は20%だなと。

だからといって、20%あるから大丈夫とかそんな単純な話でもないので、まあ一つの考え方として。

投資スピードを速めて資産拡大して経済的自由を得るんだぁ~!!最大限に借り入れしてレバレッジを効かせて、目指せ資産●●億!!とか、そんな気負いは一切なく、自由気ままにやっておりますので、5年10年先を見据えて小さくボチボチやっていこうと思っています。

プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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