IMG_20200709_103231久々に買っても良いかなと思える物件が出たので内覧してきました。

土地売りで出ていた物件で数日前にネット掲載した模様。

近所(徒歩10分かからないぐらいの場所)なので、相場感的に安いなという印象。

自分の感覚的には土地値でいうと(地形・面積規模・需要・立地・裏手が水路で擁壁 等の事を加味して)まだ高いかなという感じでしたが、相場でいうと数日ですぐ売れるだろうと思ったので即問い合わせ。

今から見れますか?とTELしてみると、エン・ワークスの大政さんですか?

えっ、そうですが?というやり取り。

何度か顔を合わせた事のある営業の方でした(笑)

ボロボロですよ→OK。

土地売りで建物保証無いですよ→OK。

指値はできませんよ→内容によってはOK。

と会話した上で、火曜日の遅い時間だったこともあり水曜日が定休日なので、木曜日の朝一で内覧の約束。

内部写真はネットに載っていたので確認済。

(内装工事だけでいけそうやん。そうそうこういうのを探してたんです!!って感じ。)

外観も載っていたので住所だけ聞いて水曜日に外からだけ確認。

水曜日には役所調査も済ませて、最低家賃想定からの修繕費限度も設定。

近所だし、多少高く買っても良いかなぁ~と思いつつ。(それでも利回り18%。)

役所調査した上でのポイントは、来年から浄化槽→下水に切り替えの為に工事が必要という部分。

単独浄化槽か合併浄化槽かで結構変わるなぁと思ったので、買う気満々でとりあえず合併浄化槽である事を条件にした買付を準備。(室内写真だけあれば内装だけの工事費は大体読めるので。)

で、今朝見てきましたよ。

さてさて、何を見てきたか。

①玄関入って、分電盤4回路やな。外でて引き込み確認、幹線細いな。

②外壁汚い部分だけ綺麗にすりゃいけるか。湿気は多そうやな。屋根は瓦で良いな。けど複雑な屋根で谷が多いな。

③玄関入って、1階はリフォーム入れてるな。内装は家賃安めでしたら清掃だけでもギリいけるか。歩いた感じレベルも良いな。

④リビングはいりつつ、1階の間取り悪っ。まあ壁ぶち抜いてDKとリビング繋げたらいけるか。(想定工事費増&想定家賃減&清掃だけ案却下)

⑤浴室はFRP浴槽やし、壁床天井綺麗にしたらそのままいけるな。

⑥トイレも壁紙&CF張り替えでOK。

⑦和室は綺麗やからそのままでいけるなぁ。濡れ縁だけ綺麗にして目隠しフェンスして隣の汚い家見えないようにせなあかんな。(工事費増)

⑧2階行って、おおっ1室広くて1室狭い。間取り的にはOK。内装だけやり替えでいけるかな。猫飼ってたなこりゃ(工事費増)

⑨歩くとむむっ・・・違和感。坂道やなコレ・・・。レベル測ってみなければ。

⑩一度車にレーザーレベルを取りに行き、1階の各室を測定。レベルは3m間で3㎜程。許容範囲。

⑪2階にレベルを持っていき違和感のあった広い部屋を測定。据えてレーザー出した瞬間うわっ💦2.5m程の間で5cmは違う。

⑫なんでやろっ1階はばっちりやったのに2階だけ・・・あっ1階だけリフォーム入れてるからや。

⑬床下点検口から床下確認。やっぱり大引きから入れ替えてる。基礎にでっかいクラック入ってんなぁ~。要は全体的に水路側に沈下してると考えられる。1階だけ大引き入れ替えて水平とったんやな。

⑭となると新築の土地としても構造的に大丈夫といえる擁壁でないから、根本的な地盤改良や対策が必要やな。結構な高低差あるし柱状改良費高くつくやろなぁ。

⑮ついでに流しの排水ルート確認。あっ、裏手に流してるっぽいな。雑排だけ水路に流してる可能性高いなぁ。水流して会所空けて確認すればわかるけど、もういっか~。

という感じ。

イメージとしては5年ぐらい安めの賃貸で回して出口に建売とかでも良いかなと思ってましたが、ちょいと傾きすぎやなと。

擁壁物件でない場合の沈下での傾きなら築後数年で沈下が止まっている可能性が高いですが、擁壁物件でここまで傾いているとさらに傾く可能性も高いので個人的には嫌です。

リフォームしたのがおそらく数年前なのかな?痛みから見ると5年から10年前かな?

そこから考えると1階部分は許容範囲だったので、リフォーム時からは沈下が進んでいないと考えられますが。(3㎜が施工時の誤差なのか沈下が進んでいるのかはわかりませんが。)

値交渉効かないので合わないし、今の心境でいうと、あんまりいじらなあかん物件はやりたくないのです。

昨日は後融資で公庫に申請する為に属性関係の書類整理したり、数字的にみて現況がどうなのかとか考えてましたが、まぁやめときましょ~。そんなに欲しい物件でもないし。いや近所やからめっちゃ欲しいんやけど・・・。やらなあかん事他にあるし。やる事なくなってからまた探そう。

昨日の時点ではもうちょい借入して規模少しでも大きくしていかななぁ~、多少高くても良いから買おう!と思っていましたが(笑)

残債利回り45%とかなので、安全すぎるくらい安全なんですが、本能的にいらんかなぁ~って思ってます。

数字的・論理的に考えたら買っても問題ないし、普通買うやろと思わないでもないですが・・・。

どうする?いっちゃう?いっちゃわない?

いや、本能的な勘に従いましょう。

~ちなみに写真は信楽で買ってきた睡蓮鉢に水草浮かべて川でとってきた魚。メダカ??~

プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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