任意売却(任意売買)とは

任意売却
任意売却(にんいばいきゃく)とは、言葉の意味だけで考えると【任意= 思うままに任せる】売却なので、通常の不動産売却と何が異なるの?と思ってしまいますが、不動産売買において『任意売却』という場合は、借金を返せなくなって滞納が始まり競売(けいばい)で売却される直前に行われる売却の事を指します。

競売(けいばい)・・・住宅ローン等を組み借入金を利用して住宅を購入した場合、購入した不動産(土地・建物)には抵当権が設定されており、返済ができなくなった場合には強制的に入札形式の不動産売却が行われて売却代金の全額が借入金の返済に充てられます。この入札形式の不動産売却の事を競売と呼びます。

抵当権(ていとうけん)・・・金融機関が借入金の返済が行われなくなった場合に備えての担保として、登記される権利の事です。いわゆる借金のカタです。

例えば、【残債が2000万円】あるとして、【不動産の市場価格が1500万円】の場合で、1500万円で売却できて全額を返済に充てたとしても500万円の残債が残りますので、通常は抵当権を外して購入者に所有権を移す為には500万円の追い金が必要です。

2000万円の返済が済まなければ金融機関から抵当権抹消の同意がもらえないという事です。

前所有者の抵当権が残った不動産を購入する人はいませんよね?

では、500万円が無ければ売却ができないのかというとそうではなく、債権者と交渉して1500万円で抵当権の抹消に同意してもらえませんかという交渉を行ってから売却するのです。

この様に売却する方法が『任意売却』なのです。

この500万円に関しては借金がなくなるのではなく、担保の無い借金が残る事になります。(経済状況等により返済金を圧縮してもらえる場合もある様ですが、基本的には残ります。)

※残債分は無担保の借金となり、返済額や返済期間は交渉の上で決定されるので、債務者の負担を軽くする事ができます。

※2000万円の残債は任意売却の前に保証会社から代位弁済が行われるので、債権者は借入先の金融機関ではなく保証会社となりますので、交渉は保証会社と行う事になります。

ローンの支払いが滞ると、おおまかな流れとしては以下の様な順序で進みます。(全てにあてはまる訳ではありませんので、ご了承下さい。)

①金融機関から督促 がきます。

②保証会社から代位弁済予告の通知 がきます。

③保証会社から保証債務履行の通知 がきます。

この③の段階までいってしまうと、【任意売却】【競売】のどちらかにより、物件を売却して一括返済するしかなくなります。

代位弁済(だいいべんさい)・・・保証会社が債務者(物件購入者)の代わりに金融機関に対して借入金を返済するという事です。滞納した事により、期限の利益(分割支払いによる利益)の喪失となり、一括返済が求められるので、保証会社が代りに返済するという流れです。(債権者が保証会社に代わるだけで、代位弁済が行われた後は保証会社から借入金について返済の請求が行われます。)

期限の利益・・・借り入れには返済期限が定められれおり、この期限により借主の方には期限が到来するまでは返済義務が生じないという利益が生じます。このことを『期限の利益』といい、『期限の利益の喪失』とは借主の方がこの『期限の利益』を失う事を言います。

任意売却は、競売までの間に売却するというリミットがある為にスピードが重要になってきます。任意売却の不動産業者への相談のタイミングは早ければ早い方が良いです。

もちろん、借金が返済できないという事を誰かに相談するのは足が引けてしまう事だと思いますが、できるだけ早い段階で不動産業者に相談する事をお勧め致します。

任意売却のメリット

任意売却の意味は解説致しましたが、上記に記載した様に任意売却をした後にも借金は残ります。
それでは『競売』と同じではないか?という疑問が残るかと思います。

それなら放置してどうにでもなってしまえと投げやりになるのでは無く、任意売却を選択した方が良いというメリットを下記に記載致します。

①競売よりも高く売れる可能性がある。

一般的に競売で物件が売却されるよりは、任意売却を行い市場価格で売却した方が高く売却する事が可能です。最終的な残債が減りますので、任意売却は有利です。

②残債の返済方法が交渉できる。

残債については分割で無理なく返済できる金額となる様に交渉が可能です。放置して競売で強制的に売却された場合と異なり、積極的に返済に関わる事で債権者のイメージも違います。

③引っ越し費用等を手元に残せる可能性がある。

競売と違い、積極的に返済に関わる事で交渉の余地があります。競売の場合は交渉の余地なく、購入者から強制退去を求められて手元にお金が一切残りません。

④住み続ける事ができる可能性がある。

親戚や投資家に賃貸借契約を結ぶ事を条件に売却する事で、愛着のある家に住み続ける事ができる可能性が高まります。

任意売却のデメリット

任意売却と競売を比べた時に、交渉や手続きの手間等のデメリットはありますが、競売を選択したからといっても競売までの間に目を背け続けられるだけの事で、その後に待っている未来は明らかに任意売却をした方が良くなり、生活を再建できる可能性が高くなります。

ですので、任意売却に関してはデメリットがどうとかを考えるよりも、債務を整理する為の行動を起こす事が重要です。

ローンの支払いができなくなった時には

①放置しないで下さい。

ローンの支払いをひたすら放置して目を背けていても、競売で物件が売却された上で借金が残るだけです。『任意売却』という選択もありますので、不動産業者に相談してみましょう。

②他からの借入金で返済しないで下さい。

消費者金融やクレジットカードのキャッシングで高金利の借入を行い、返済を行わないで下さい。多重債務となり、ますます自分の首を絞める事となります。見栄を張って無理な返済をするよりも、まずは金融機関に相談して返済期間や返済金額を変更できないかの交渉をお願いしましょう。(リスケジュールと言います。)

③リスケジュールが不可能な場合も放置しないで下さい。

『任意売却』を行えば、借入金を圧縮できる可能性もありますし、残債の返済負担も軽くできます。

④金融機関から任意売却業者を紹介されても断って下さい。

金融機関にリスケジュールの相談に行った際に、任意売却を勧められて業者を紹介するといわれる事もある様ですが、金融機関からの紹介の業者は金融機関側に立って売却・交渉を進めますので、断わった方が良いです。任意売却は売ったら終わりではなく、残債の返済方法の交渉や引っ越し費用の交渉等、依頼人様側の味方となる不動産業者を立てた方が有利に働く事があります。

(※金融機関指定の業者でないと任意売却に応じない事もある様ですのでご注意下さい。)

任意売却をお勧めいたします

任意売却とはどの様なものかという事はご理解いただけたでしょうか?

ローンの支払いができなくなっても放置するのではなく、積極的に解決に向けて動く『任意売却』をお勧め致します。

プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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