実績を積めば積むほど有利になる～借り入れ金利の差が物件購入の選択肢を広げる～

借り入れ金利の差による違い

投資初期段階にある不動産投資家と、既に実績を積んでいる不動産投資家を比べると、金融機関からの融資条件の差が浮き彫りになってきます。

その方の属性にもよりますが、そもそも利用できる金融機関の幅が違いますし、借り入れ金利に差が付きます。

実績を積んで安定経営されている方の場合、借り入れ金利が1%台だったり、初期段階の方の場合、借り入れ金利が3%台だったりします。

この2％の差で物件選択の幅が大きくことなってきます。

例えば、購入の目安として返済比率５０%以下(満室想定家賃収入における返済額の比率)という条件をあげているとします。

※様々な投資指標で検討するかと思いますが、安定経営していく為には支出と収入のバランスの安定性が必要な為、返済比率という指標は重要な意味をもっていると思っていますので、今回は返済比率の観点からどうなるかを考えてみます。

耐用年数内の融資で期間２０年の融資が受けれる様な物件があるとします。

■借り入れ金利：１%　融資期間：２０年　の場合　で返済比率50%以下となる条件

１００万円借り入れて月返済額が4,598円　年返済額が55,176円　となります。

という事は、100万円あたりの年収が110,352円の物件。(55,176÷返済比率0.5=110,352)

利回りが11.0352%以上となる価格が購入の目安になります。

■借り入れ金利：３%　融資期間：２０年　の場合　で返済比率50%以下となる条件

１００万円借り入れて月返済額が5,545円　年返済額が66,540円　となります。

という事は、100万円あたりの年収が133,080円の物件。(66,540÷返済比率0.5=133,080)

利回りが13.3080%以上となる価格が購入の目安になります。

借り入れ金利の差によって物件選択の幅が異なる

仮にこの物件の家賃年収が1000万円だった場合、

借り入れ金利1%の方なら9,061万9,109円以下。

借り入れ金利３%の方なら75,14万2,771円以下。

で購入すれば、返済比率が50%以下となります。

同じ返済比率を目安にして検討しているのに金額にして約1,547万円の差がでてきます。

この差が物件選択の幅を広げてくれる事になります。

物件は安く買えるに越したことは無いのですが、高く買っても事業収支として合わせられるという選択肢があれば、競合した時に必然的に借り入れ金利1％で検討できる方が有利になるのです。

実績のある方は検討できる物件が、実績の無い方には検討できないといった状況が生まれます。

不動産投資は実績を積めば積むほど有利になるという事が分かります。

(※属性が高く、当初から金利を低く借りられる方もいます。こういう場合は逆に高く買ってもシュミレーションが有利になるので良くない物件を掴まされるという事もある様ですが。)

物件を買えないと言っている方は

そもそも物件を買えないと言っている方はこういう差があるという事実を理解していない方も多くいらっしゃいます。

良い物件が出て買い付けをすぐに入れても買えない。自分の買い付け金額よりも高い金額で2番手・3番手がさらっていく。

そんな金額で買って収支は合うのか？？

そもそもが検討の土台である融資条件が異なる為、実績を積んだ属性の良い投資家と競合になった場合は勝てないのです。

では、実績の無い方が勝つにはどうすれば良いのか・・・。

同じフィールドで戦っても勝てないので、狙い目の物件をずらすとか、水面下の情報を得られる様に行動するとか、実績が無くても借り入れ金利を低くしてくれる金融機関を利用するとか(物件はその金融機関に合わせた規模・内容とする)、他にどうすれば勝てますかね～。色々考えましょう！！