築古不動産投資～リフォームを安くする方法？？～

築古不動産投資のセミナーとやらがありますが・・・一体何を教えるんでしょうかね？？

安くリフォームする方法？？みたいなセミナーがあったので思った事を少々。

僕がやってる方法以上に安くする方法があるなら教えてもらいたいぐらいです・・・。

というか参考までに提示してある見積もり見てみたら単価高くてリフォーム屋の利益ちゃんとのってるし(^-^;

こんなんやったらいらんわと💦

何故、この見積もりを見ただけで利益がのってるかどうかがわかるかというと、答えは簡単で、原価を知っているってだけです。

リフォーム工事における原価とはズバリ、【材料費】＋【人工賃】です。これ以下にはなりません。

この参考提示の見積もりには【リフォーム業者の利益】がのっている様に見えるという事です。

こんなんやったらいらんわと思う理由は、単にもっと安くできるからです。(受注ベースではなく、発注ベースです。リフォーム業者が請ける金額にしては安い様に感じました。)

利益無しで業者にやってもらうという意味ではないし、自分でやって安くするという意味でもありません。

ほぼ【材料費】＋【人工賃】のみでやってくれる業者に頼むという事です。

要は総合的にリフォーム工事を受注しているリフォーム業者に頼むと【材料費】＋【人工賃】＋【リフォーム業者の利益】という形になりますので、最安値とはなりません。

さらに不動産管理会社等に頼むと【材料費】＋【人工賃】＋【リフォーム業者の利益】＋【不動産管理会社の利益】という形になります。

ですので、【材料費】＋【人工賃】のみでやってくれる業者 ≒ 各専門業者の『一人親方』

を探して工事を依頼するのです。

水道工事は水道屋さん。電気工事は電気屋さん。内装工事はクロス屋さん。

しかも親方が自分自身で工事している様な小さな業者に頼むという事がポイントです。

会社に利益を入れるという考えが無いので、自分自身の【人工賃】が貰えれば十分やっていけるのです。

簡単に言うと、自分が現場監督の様な立ち位置となり専門の各業者に『分離発注』する事で、間にとられる利益を最小限にするのです。

ただ、こういうやり方は一般的な人に教えても出来ないと思います。

具体的にこの材料でこの部分をこうして欲しいと指示したり、各専門業者が段取り良く仕事できる様に調整する事はそういう仕事をしてきた人でしかできないですよね。

それに、見積もりの妥当性＝どういう材料がいくらで手間的に何日ぐらいかかるからこれぐらいの金額だな、という感覚も普通はありませんよね。

なので、冒頭にあったようサラリーマン大家さん予備軍対象のセミナー等では、総合リフォーム工事業者に依頼する事前提の話をするのだと思います。(リフォーム業者と提携してたりするのかな？？)

僕自身も一般の人に安くリフォームする方法をアドバイスするとすれば、リフォーム工事の相場を知り、【材料費】＋【人工賃】＋【リフォーム業者の利益】という形で仕方ないので、総合リフォーム工事業者に依頼する方法をお勧めします。(近場の方ならうちで受注も可能です。)

後は、こうすれば安くなるとかのリフォームノウハウとかですかね？

例えばキッチンの古臭いタイル貼りの壁をリフォームするとしても色々な方法があります。

①タイル及び下地を全撤去→下地を施工し、キッチンパネルを施工する。

②タイル面を下地として、タイルonタイル工法でタイルを施工する。

③タイル面を下地として、キッチンパネルを施工する。

④既存のタイルを生かして、目地塗装＋棚板施工等でイメージを良くする。

方法だけでも沢山あって、材料になると安いものから高いもの迄本当にピンキリ。

賃貸に出す為に効果的かつ、コストパフォーマンスの良い選択をする必要があります。

色々な知識を得れば、安く・良くできますが、総合リフォーム工事業者に依頼してもこの辺は難しいですよね💦

リフォーム業者からすればできるだけ売り上げが上がるリフォームを提案して採用して欲しいというのが本音ですので、コストダウンに協力的な業者を見つけるのは困難を極めると思います。

なので結局、振り回されない為に主体的に総合的な知識を得る必要があります。

知識があればどんな業者でも同じ金額で頼む事ができると思っています。(同じ内容の工事なら材料費と人工が大体同じになる為、社内で絶対的に決まった利益率が無い限り、交渉次第で適正な利益をとってもらって受注してもらえるという考え。)

こう考えていくと、余程運良く協力者を得られない限り、ただのサラリーマン大家さんに築古不動産投資は厳しいのでは？という回答にならざるを得ないです。

それでも、安く物件を仕入れる事ができさえすれば、普通にリフォームを安く仕上げて高利回り物件を作り上げる事は可能だと思っています。

さすがに、ほぼ材料費だけで仕上げるDIY系大家さんには敵わないですけどね。(自分の日当を計算にいれると分かりませんが。)

ある程度DIYする派なので、こんな建築素人のセミナー屋なんかにリフォームコストで負けてたまるかという気持ちでやっております(笑)

プラスちょっと気になったのが、ノウハウだけでなく人との向き合い方が大切になってくる等と書いてあった事。

確かに賃貸大家業全般にそういう部分が大切だとは思います。

けどね、多分それって人にどうこう言われて改善できたり、会得できたりするもんじゃない様な気がしてます・・・。

精神論にもっていきマインドコントロールして高額なコンサル売りつけるつもりかな？とか思う疑り深い性格でして(^-^;

僕なんかがいくと、だからそんなに小規模にしかできないんだって怒られて詰められて、自己投資が必要だとかなんとか説き伏せられて契約書に印鑑をポンって・・・なことにならない様にご注意を～。

セミナーが有益か有益でないかってお話ではありませんのであしからず。

人によってはとても有益なセミナーの可能性もありますし、やっぱり学びへの投資は積極的にした方が良いと思います！！って不動産投資系のセミナーには一度も言ったことがない僕が言うのもなんですが💦