自己資金¥０ーの住宅購入の危険性

不動産取得時に必要な費用

不動産取得時に必要な費用として、大きく分けて2つ考えられます。

①手付金(頭金)

不動産売買契約時には通常手付金として物件価格の10％程を要求される事が多いです。この金額は、決済時に物件価格の支払い金として充当されます。

②諸費用(物件取得経費)

不動産購入時には物件価格とは別に諸費用がかかってきます。

仲介手数料・登記費用(土地・建物)・ローン保証料・抵当権設定費用・火災保険料・収入印紙代・ローン事務手数料・固定資産税精算金・不動産取得税　等が必要となります。こちらの費用が大体物件価格の10％ぐらいになる事が多いです。

①と②の費用を足して、最低限物件価格の20％(2割)程の自己資金を準備する必要があります。引っ越しの費用や、家具等の準備金を考慮すると、さらに50万円～100万円程準備(人によって大きく異なります。)すると良いです。

2000万円の物件の場合500万円程は準備した方が良いという事です。

手付金(頭金)¥0－で不動産を購入するという事

手付金(頭金)¥0－で不動産を購入するという事はどういう事かというと、契約時には手付金を支払うが、決済時に金融機関にその部分まで(物件価格の100％迄)融資してもらうという事です。2000万円の物件に対して、借入金額が2000万円という事です。

いわゆるフルローンと言われるものです。

この場合、最終的に出ていく自己資金は諸費用の約10％程と引っ越し費用・家具などの準備金のみとなります。

金融機関は物件価格を上限として貸し出しを行っていますので、収入に対して返済に余裕がある場合はこの方法は有りだと思います。

貯蓄があるが、突然の出費等に備えて金利の低い住宅ローンで借りておこうという考え方も有りです。

貯蓄がないから、取り敢えず手付金は両親から借りて支払って、融資実行時に返せば良いという考えの方はやめておいた方が良いです。

そのような考えの方はローン破綻予備軍です。せめて手付金ぐらいは貯蓄してから物件購入を検討しましょう。

現在は低金利が続いていますし、これからも低金利で推移しそうな気もします。こればかりは誰にも分かりません。

金利が上がってしまい返済ができなくなった場合、不動産を売却・現金化して返済に充てようとしても売却金が残債を下回るという事が起こり借金だけが残るという事になります。

特に新築マンションや新築戸建ての場合、価格の下落スピードが速いので、資金計画に余裕が無い方には価格下落の少ない中古マンションや中古戸建をお勧め致します。

自己資金¥0－で不動産を購入するという事

自己資金¥0－で不動産を購入する事はどういう事かというと、手付金(頭金)とさらに諸費用(取得経費)の部分まで金融機関から融資を引っ張るという事です。

いわゆるオーバーローンと言われるものです。

通常、金融機関は諸費用(取得経費)の部分迄の融資は行っていません。

『えっ？じゃあどうやって融資してもらうの？』という疑問が湧いてきますね。契約書に細工するという事を聞いた事があります。

本来の価格の契約書と、諸費用迄上乗せした価格の契約書の2種類を作成して、上乗せ分の契約書を金融機関に提出するそうです。

不動産業界用語で『かきあげ』と言います。

新築住宅等では、追加金額をふかした書類を作成して上乗せ分を捻出するという方法もある様です。こういう事をしてしまうと、私文書偽造・詐欺なので金融機関にバレてしまった場合は一括返済を求められる危険性があります。

通常企業ではこの『かきあげ』の行為は禁止されていると思いますが、担当者レベルでやってしまう事もある様です。

この様な担当者は一見お客様の為にやっていると見える場合もありますが、違います。あなたが将来破綻しようがどうしようが買わせてナンボとしか考えていないのです。

自己資金¥0－で購入したいという要望もあるようですが、買えないお客様に無理をして買わせてリスクを背負わせるという行為は弊社の方針に反していますので、お断りさせて頂きます。不動産購入は無理のない資金計画の範囲内で検討して頂きたいものです。

くれぐれも、自己資金¥0－で購入できるという様な甘い誘惑に負けない様にして下さいね。(^.^)