田舎エリアの特性？？～地方物件ならではの特性を考える～

田舎エリアの特性？？

先日ブログに書いた

～地方物件のエリアの賃貸業者との付き合い方にはご注意を～

という記事の中に賃貸業者と話をした内容について書きましたが、他にも田舎ならではの特性を聞けました。

 

※このエリアに限っての事かもしれませんので、ご参考程度にm(__)m

・滞納が少ない

・原状回復費用が少ない

・退去立会いが簡単

・繁忙期と閑散期の変動が少ない(繁忙期が少し遅い)

・戸建て需要が高いが供給が少ない

・車社会なので駅徒歩何分というのはあまり意味がない

・選べる程の物件が無い

滞納が少ない

話を聞いていると、かなり滞納者が少ないという事。噂や体裁を気にする土地柄の様で、滞納等はあってはならない様な雰囲気があるそうです。お金に余裕のある家庭も多い様で、半年・1年分の家賃を先に払っても良いか？等という方も。

滞納者が少ないので、このエリアでは家賃保証を付けるという習慣が基本的には無いそうで、逆に家賃保証で良く分からないお金がかかる=不動産屋に何か騙されているのか、等と訝しがられるそう(^^;)

最近でこそ大手さんは家賃保証をつけて欲しいという依頼があるので付けるが、このエリアの場合は付けない事が一般的。(確かに既存の入居者も全て家賃保証無しの契約になっていました。)

基本的にキッチリ保証人さえ立てれば周辺は身内ばっかりですし、とりっぱぐれる事はないですよ～という感じ。

原状回復費用が少ない

現状回復にかかる費用が少ないそうで、最近上がった高額な原状回復見積もりを見せてくれたのですが、約16万。めちゃくちゃ高いそうですこれ。ちなみにファミリータイプです。

家を大切にするという事が自然と身についているんですかね？田舎の人への穿った見方かもしれませんが(^^;)

リフォーム業者も良心的な単価で出していましたが、この賃貸業者も一切利益を載せずにそのまま客出しにしているという事・・・。良心的すぎます。

オーナーにも入居者にも良い。この業者がこのエリアで上手くやっている秘訣を見た様な気がします。

商売をやる上での勉強にもなりました。結局、利益を考えずに人の為にやる事が自分に返ってくるんでしょうね(^.^)

退去立会いが簡単

この業者さんは元々京都で賃貸仲介業をしていたそうなのですが、京都と比べてはるかに簡単だそう。

過失等で傷つけてしまった場合に入居者の方からしっかり伝えてくれるのはもちろんの事、申し訳無い・いくらかかるんですか？という感じで恐縮しているそう。

大阪なんかでよく聞く、最初から戦闘態勢の退去立会なんかとは大違い(^^;

入居者負担とオーナー負担の部分もしっかり人情的に説明するとすんなり納得する様です。

繁忙期と閑散期の変動が少ない(繁忙期が少し遅い)

一般的に言われる賃貸の繁忙期や閑散期の変動があまりなく、需要自体は多いとは言えませんが、常にまんべんなく需要が推移するという事。

一応繁忙期もある様ですが、急激な伸びの売り上げがある訳ではなく、3月末や4月をまたいでのんびり探している方も多いみたいです。

戸建て需要が高いが供給が少ない

子供の頃から、広い土地付きの戸建てに住んでいる方が多く、賃貸でも戸建てをという方が多いそう。

一軒家にしか住んだ事がなかったら、区分マンションに住むイメージが湧かないですもんね。

そして、これらは賃貸経営でのとても良い情報ですが、戸建ての賃貸借家の供給が少ない。エリアによっては賃料も高い。

そう！いわゆる地主系オーナーばっかりで、田舎なのに相続税対策の大●建●の新築アパートがぽつぽつ建っている様なエリア。

新興形のサラリーマンボロ戸建て投資家等は皆無。

新築アパートは、設定賃料が高くて決まらない。家賃を下げれない。求められていない。そんなエリアです。

良い事を聞きました(^^)戸建てで安い物件が時々でるんですよね～。

そもそもの需要が少ないのはリスキーですが、しっかり物件選定さえすれば勝てるエリアだと思っています。

車社会なので駅徒歩何分というのはあまり意味がない

車移動が必須のエリアなので、駅近という条件はあまりないそうです。

もちろん、近いに越したことは無いのですが、それより気にするべきは駐車場のスペースという事。

実は所有物件はここが若干弱くて、大型の普通乗用車だと駐車しにくい状況。(入れるのですが、テクニックが必要。軽は問題無しですが。)

案内してもらった内の何件かはこれが理由で断りが入っていました。

この内容に関しては改善の余地が無い部分なので、他で差別化していくしかないと思っていますが、賃貸付にはそういう細かい部分も大きな影響がでるんだなと勉強になりました。

次にこのエリアで物件を購入する時は、重要ポイントとして駐車スペースをしっかり見る事にします。

選べる程の物件が無い

大●建●の新築アパートがポツポツ建っている様ですが、他の物件は築年数が古かったり、管理状態が悪かったりで、程良い賃料の中古物件では選べる程の物件数がなく、妥協して選んでもらっている状態という事。

部屋探しに来たお客様自身が、選べる程物件ないですよねぇ～というスタンスで来店されるそう(^^;)

という事は逆に差別化もし易いという事ですので、次に空室が出た時はしっかりバリューアップできたらなという思いがあります(^^♪

選んでもらえる物件を作れば入居付はできるという事です。

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これらの内容はこのエリアの賃貸業者から聞いた話を記載しているだけですので、他のエリアにも当てはまるのか、この業者の話を鵜呑みにして良いのか等、疑うべき部分はありますので参考までに～m(__)m

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