中間省略とは

road-sign-663368_640まず、中間省略とは何かという事を簡単にご説明致しますと、売主(A)から仕入れ業者(B)が物件を購入し、エンドユーザー(C)に販売するという流れの中で、所有権移転を売り主(A)からエンドユーザー(C)に直接所有権移転してしまうことで、仕入れ業者(B)の登記を省略することを言います。

中間省略をする事により仕入れ業者(B)には不動産取得税がかからないというメリットがあります。
A-B間の決済とB-C間の決済日を同日にする事で、Bの仕入れにかかる費用も手付け金ぐらいしかかかりません。

で、今ものすごく多いのがこの仕入れ業者(B)からの「物件ありませんか?」という営業電話やFAX。

電話では「弊社が買主ですので、結論が早いです。」と言うのですが、結局のところ自社で物件を抱かずにたっぷりと利益をのせてエンドユーザーに販売するいわゆる中間省略業者ばかり。

中間省略業者の手法

中間省略業者の手法は昨今ブームの不動産投資セミナーなどで、投資初心者を集め、長期ローンを組めばキャッシュフローがでます。家賃保障もつけますので安定経営できます。弊社が売主ですので瑕疵担保責任も付きますので安心です。仲介手数料も無料です。等と謳うのかどうかは分かりませんが、エンドユーザー候補を集めます。(実際は仕入れ業者と卸業者で役割分担しているケース等がある様です。)

エンドユーザーに向けて、集めた物件を商品化(融資付け・家賃保障・情報の整理等)し売りさばきます。

さてここで問題になるのが、仕入れている物件の内容。

仕入れ物件のスペックは築30年前後(新耐震)・鉄骨造・利回り10%から12%程。

しっかりと数字を読める投資家である場合、この数字を見れば投資としてはキツイと思うはずです。(立地条件などは無視しています。)

仮に築30年で鉄骨造(物件価格1億 利回り10%)で、融資期間4年金利2% で計算すると、フルローン1億借り入れで年間返済額が約2600万円。家賃年収が1000万円なので、大赤字です。普通は買いませんよね(・・;) ※鉄骨造の残存耐用年数で期間4年としています。

さあ、このような仕入れ価格で利回り10%の物件をどのように仕上げるのでしょうか・・・。

答えは、融資期間が延ばせる金融機関(ス○ガ銀行)を使って見せかけのキャッシュフローが出るようにするのです。

仮に先ほどの1億(利回り10%)の物件を仕入れて、エンドユーザーへの卸価格を1億2500万円(利回り8%)としましょう。

ス○ガ銀行ですので、融資期間30年金利4.5% で想定しますと、フルローン1億2500万円借り入れで年間返済額が約760万円。家賃年収が1000万円なので・・・あれ?プラスが出てる・・・。物件価格が上がっているのに・・・。となるのです。

これは儲かるのでは・・・。( ̄ー ̄)ニヤリッ となるのでしょうか?

実際にはそんなに単純なものでなく、返済比率が約76%なので、運営費で手出しが出て赤字になるような数字です。大規模修繕等が発生して貯蓄がなければたちまち行き詰ってしまいます。(たちの悪い事におそらく、取得経費等も借り入れていわゆるオーバーローンで借り入れるので、さらに収支は悪くなります。)

どれぐらいの利ざやを抜いてエンドユーザーに卸しているのかは正確にはわかりませんが、ざっくりとこのようなイメージだと考えて良いかと思います。(もうちょっと高い利回りで仕入れて、ぎりぎり運営できるぐらいの卸価格に仕上げていると祈ります。)

いざとなれば、売却してしまえば良い。物件価格も右肩上がりで高騰しているし、上手くいけばキャピタルゲインも狙えるかも。という夢を見ている方...ご注意を。

ス○ガ銀行で借り入れて購入した物件の次の購入者はス○ガ銀行は使えません・・・。どうやって買いましょか・・・。

逆に中間省略で仲介手数料無料で売却したい売主様もございましたら、良い業者をご紹介いたしますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

中間省略業者への売却~業者選定にご注意を~

プロフィール

大政 容平
大政 容平エン・ワークス(設計士・宅建士)
大工・2級建築士・宅地建物取引士。1980年生まれ。2児の父(男の子と女の子)。趣味は、ギター・料理・日曜大工。大工は元プロですが(;^_^A。子供は何でも作れると思っちゃってます。建築・デザインが好きで、リフォームや新築も承ります。(100棟超の新築住宅設計)ブログもやってますので、見てみて下さいね♪

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