築古戸建て不動産投資家は不動産業者の心理も理解すると見えてくるものがあるかも？

最近の不動産投資のトレンド？

低価格の築古戸建て物件を購入し、リフォームしてから賃貸物件として運用する『築古戸建て不動産投資』を行う投資家の方が増えている様な気がします。一棟物の投資用物件の価格が高騰している影響でしょうか？

弊社の中心事業としては一棟物の収益物件を中心に扱っていますので、低価格の築古戸建て物件を探して欲しい等の直接の問い合わせは無いのですが、同業者から何度か話を聞いた事があるのが、『投資用として低価格の物件を探している人がいる。』という様な話。物件価格としては、100～300万円程。

個人的に僕自身も投資用の築古戸建て物件を探していて、同じ様な目線で探しているので良く分かるのですが、イメージとしては物件+リフォームで300万円以内に抑えて、月額5万程で貸すというぐらいの感じです。300万円で抑えれば利回りとしては20％程になり、満室で運用できれば6～7年で投資金額を回収し、土地と建物が残るといった考え方です。

築古物件の場合、ほとんどの部分をリフォームする必要があり、大体100万円～150万円程の費用が掛かってきますので、この目線で考えれば、物件購入価格は逆算して150万～200万円程になってきます。

さて、ここで考えて欲しい事がこの物件を仲介する不動産業者が得られる報酬はいくらになるでしょうか？という事。

仮に150万円の物件の仲介手数料を計算してみると、200万円以下の物件の場合(売買価格×5％)×消費税1.08　なので、8万1千円が片側の仲介手数料になります。この仲介手数料だけで仲介するとなると、普通の業者はハッキリ言ってやりたくないと考えます。(売りを任された場合はもちろん誠意をもって売却活動させて頂きます。)

買い側の業者としてこの様な物件を探して欲しいと依頼されて探して紹介し、成約した場合の仕事ボリュームとして、物件の紹介数件・商談・物件調査・書類作成・契約業務・決済業務　等があり、8万1千円では経費のほうが上回ってしまう事は簡単に理解できるかと思います。

しかも、築古なので調査もしにくいし資料を揃えるにしても手間がかかります。キッチリと仲介しようと思えば、新築や築浅物件よりも調査は大変です。

そうです。低価格帯の物件はハッキリいって不動産業者は全くやる気がありません。(-_-;)

こういう価格帯の物件は積極的に売りに出されずに知人づてに売られたり、そもそも販売活動が実質的に行われていないパターン等が多いです。

さて、ここから見えてくるものは何でしょうか。

築古戸建て不動産を買う為のポイント

１．縁と運で物件情報を得る
情報が表に出ていない事が多いので、足しげく業者を廻って仲良くなり情報を廻してもらったり、タイミングよく物件情報に遭遇するしか方法がありません。たまに土地情報の古家付きの物件等でまだ借家として使えそうな物件も出てきたりもします。

いずれにせよ、業者はあまりヤル気がありませんので、こちらから積極的に物件情報を探す必要があります。熱心に探せば縁と運はついてくると信じています。

２．アフターに手を煩わせない客だとアピール
とにかく不動産業者はこの様な物件の場合、アフタークレームを恐れます。(手数料に見合わない責任を負わされるのを嫌がるのは当たり前ですよね。)築古物件の場合何らかの欠陥を抱えている事が普通なので、どの様な事が起こっても文句を言わない覚悟を示す必要があります。

雨漏り、蟻害が後で発覚しても文句は言いませんぐらいのアピールが必要だと思います。単純に文句を言いませんだけだとリスクが高まるだけなので、リスクを許容できる様な知識も必要不可欠だと思います。

３．現金即時決済
この様な低価格の物件に融資特約を付けて契約する事は普通は嫌がります。契約したものの融資が決まらなかった場合、契約までの仕事が全て無駄になるからです。

仮に融資を利用する場合でも、契約の前に融資承認を得た方が良いと思います。築古戸建て不動産投資家も増えてきている中では、『現金でいつでも決済しますよ！明日でも構いませんよ！』ぐらいのスピード感がないと、中々この様な物件を取得するのは難しいかもしれません。

４．節度ある値交渉
不動産業者も少ない仲介手数料で動いてくれているのです。自分の利益だけを考えた失礼な値交渉は嫌がられます。不動産業者は仲介手数料はもちろんの事、売主様の為にできるだけ高額で売却したいとも考えます。

投資である以上できるだけ安く購入したいと考えるのは当たり前ですが、自分の決めた指標に当てはまるのであれば変に欲を出してさらなる値交渉をするのは控えましょう。目先の欲にかられると、チャンスを棒に振る事もあります。

(満額で買付を入れて購入した物件があるのですが、決済の場で売主様が１万円でも値交渉が入ったら売らないと決めていたと話をされていたのを聞いてホッとしたという記憶があります💦)
(先日も2番手で満額買付入れたところ、1番手が値交渉していた様で無事購入できました。売主が業者だったのですが、この価格で値交渉されるとねぇ～💦とお話ししておりました。)

と、言いながら現在350万円→150万円に価格が下がった物件を90万円で値交渉中です(^^;)道路付が悪くしかも連棟住宅(テラスハウス)なので、担保価値がない物件です。

洗面無し、汲み取り、多少蟻害有りなので、失礼な価格ですがしっかり再生して大切に活用させて頂きたいと思っていますと伝えています。あくまで、ぶれない自分の物差しが必要だと思っています。

通れば良いんですがねぇ～♪

という事で、話が色々な方向に飛びましたが、まだまだ経験が浅いのでこんな事を考えていますという程度で参考にしてみて下さい。

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エリアは河内長野･富田林･大阪狭山･堺･和泉･羽曳野･南河内　の南大阪中心で買取り検討可能です。
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