不動産売却～仲介手数料の仕組みと問題点を知る～高額査定と囲い込み

仲介手数料の上限額

不動産売却時にかかる費用の大きなものとして、【仲介手数料】があります。

仲介手数料(媒介手数料)に関して、中古戸建住宅の売却の場合を考えてみます。(事業用の収益物件の場合は住宅とは若干異なり、建物に関して消費税がかかっているという事を配慮して計算する必要があります。)

仲介手数料は売主様からも買主様からももらえますが、その一方からもらう事のできる報酬額の上限として宅建業法で規定されています。

■売買価格200万以下の場合

(売買価格×5％)×消費税1.08　となります。

■売買価格200万超～400万以下の場合

(売買価格×4％+2万円)×消費税1.08　となります。

■売買価格400万超の場合

(売買価格×3％+6万円)×消費税1.08　となります。

この額はあくまで、上限額ですので値引きする事もできますが、ここを値引き交渉する事はやめておきましょう。

親族個人間売買の場合等の特殊事情がある場合以外は、きっちり上限額を支払った方が良いと思います。

書類作成・調査・仲介だけを弊社が行い、売る人は決まっている等の場合は応じる事もできますのでご相談下さい。(知人に不動産を売却する様なケース。)

仲介手数料の仕組み　～両手と片手～

通常、売りを任された物件に自社で買主を見付けてこれば、売主からも買主からも上記の報酬額を頂く事になります。(これを両手数料と言います。業界では両手と呼びます。)

売りを任された物件の情報を他社にも販売依頼し、買主を付けてもらった場合、自社は売主様から、他社は買主様から上記の報酬額を頂く事になります。(これを片手数料と言います。業界では片手と呼びます。)

価格の大きい収益物件等になってくると多いのが、売りを任された物件の情報を他社に渡すとそこからさらに他社に情報を廻して買主を見付けてくるという流れです。

この場合、3社の相談で買主・売主からの仲介手数料の分配を行います。

仲介手数料の問題点　～囲い込みと高額査定～

上記の【両手】となる商売には問題点があります。

不動産業者は、手数料が最大となる両手の取引をする事が一番の利益となります。その為、売りを任された物件の情報を他社に出さずに囲い込み、自社で買主を付けようと動く事があるのです。

一般媒介契約以外の売りを任された物件（専任媒介契約・専属専任媒介契約の物件）は【レインズ】という不動産情報を登録するサイトに登録する事が宅建業法で義務付けされています。

(レインズは、不動産業者だけが見る事のできる不動産ポータルサイトの様なものです。)

大手業者で良くあるのが、専任媒介契約・専属専任媒介契約をした物件を【レインズ】に登録はするものの、他業者が問い合わせた際に『商談中です。』と言って、他社に情報を出さない様にするという手法です。

登録したその日に問い合わせても、基本的には『商談中です。』と返ってくるのが何度も続くと流石に気づきますよね(^^;)これは、業界では周知の事実です。

これを【囲い込み】といいます。

売主としては、物件が売却さえできれば良いので一見問題は無い様に思えますが、間違いです。

物件の査定で高額の査定価格を付けて媒介契約をとった上で、この【囲い込み】を行うのです。(売主心理として、高い査定価格の方が良いし、大手業者という事で信用して売りを任せてしまいます。)

そうすると、どうなるか分かりますよね？？市場価格と乖離していますし、情報を出していないのと同じなので、売れないのです。

そして、じっくり期間をかけて【囲い込み】をした上で売主が弱気になった段階で値下げを提案してきます。

値下げに応じると、今度は表面的な価格はそのままにしておき、自社の顧客に対して値下げした価格で売り捌くのです。両手商売成立です。

高額査定が良いという事ではないので、物件売却時にはご注意下さい。重要なのは、実際の最終的な販売価格です。

信頼関係のできた不動産業者に売却を依頼する事が重要だと思います。

南大阪（河内長野･富田林･大阪狭山･堺･和泉･羽曳野･南河内）周辺で不動産売却をご検討の方は一度ご相談下さい。

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