競売物件のその後ウォッチング～転売業者の粗利予想～

競売物件のその後

6月に投稿した記事

①初めて競売物件に入札してみました～入札迄～

②初めて競売物件に入札してみました～開札日～

の続きになるのですが、転売業者が528万円にて落札した競売物件のその後なのですが、物件検索をしていると売りに出ているのを見つけました。

7月にリフォームしているので、おそらく8月頃から販売していたと思われます。

今月(9月)の初旬に発見したのですが、その時の価格が1050万円。

で若干追跡ウォッチングを続けているのですが、2016年9月24日本日の段階では980万円。

athomeでお気に入りに追加している方が4名いるので、そろそろ決着するのかなぁという段階？？

参考までに転売業者の粗利を計算・予想してみる

競売の資料で確認した室内写真と掲載されている物件の室内写真を比較して、リフォーム費用・退去費用・取得経費などをざっくり検討すると、180万円前後と予想。

落札価格が528万円なので、仕入れ価格708万円。

現在価格に多少値交渉が入って950万円で決着したとして、販売業者に支払う仲介手数料・登記原因証明情報作成費用等で約33万円。

粗利益が950万円ー708万円ー33万円＝209万円。

この利益に対して税金がかかってくるので、税引き後の実質利益は・・・。

これを良い利益率ととるのか悪い利益率ととるのかは人それぞれだと思いますが、個人的には今のところ疑問を感じます。

競売物件の転売におけるリスク

相場を完全に分かっているエリアの物件なら取れない事はないリスクというところですが、キャッシュをそれだけ吐き出して、いくらでいつ売れるか分からないというリスクは結構大きいと思います。

資金力のある不動産業者が数をこなしてナンボのビジネスなのかなぁと。

計算した販売価格950万円というのもあくまで予想であって、まだまだ下げないと売却できないという可能性は否定できません。

競売物件なので物件内部を事前にチェックせずにリフォーム費用を算出する必要もありますのでさらにリスクは高まります。

入居者によっては退去に時間と費用がかかる場合も考えられますし、リフォームで思わぬ出費がある可能性も・・・現段階では競売物件での転売用物件の仕入れは難しいと思っています。(これを自信を持って取り組めるのが不動産屋としてプロなのかなぁという思いはありますが。)

逆に考えると800万円で売却としても多少はプラスになるとも考える事が出来ます。相場を見てみるとさすがに800万円ならすぐに売れるだろうという印象。

それならまぁ問題ないか、と楽観的に捉える自分もいたりします。

単に今回の転売業者が高買いしただけかもしれませんしね(^^)

転売業者の入札価格が、3位435万円、2位456万円でしたので、この価格帯の場合、粗利で200万円～300万円見込むといった感じですかね。逆に200万円以下の粗利でシビアに見込むと勝負できそうです。

いずれにせよ、相場を知り尽くしていれば怖いものはないという感じです。

しかし、相場を正確に読むのが難しいんですねコレが。(-。－；)