賃料水準の低い物件　～利回りだけの物件選びではなくランニングコストも意識する～

同じ利回りの物件で1室あたり賃料の低い物件と高い物件を比較してみます

価格：3000万　利回り：10％　の物件が2つあったとします。

物件Aは　5万円×5室＝25万円/月　　300万円/年

物件Bは　2.5万円×10室=25万円/月　300万円/年

とします。

物件Aも物件Bも利回りは同じで10％です。

【仮定】

仮に入退去の率が同じとして、Aでは年間1室の空き・Bでは年間2室の空きが出て現状回復工事を行う必要があるとします。

原状回復費用が1室あたり10万円平均かかったとします。

入居付に必要な広告費がAでは一室5万円。Bでも一室5万円かかるとします。

【結果】

Aでは現状回復費が年間10万円　広告費が年間5万円

A合計　15万円

Bでは原状回復費が年間20万円　広告費が年間10万円

B合計　30万円

賃料水準の低い物件の方がランニングコストの占める割合が高くなる

数字を単純化しているので、実際とは相違がありますが、同じ利回りの物件で比較すると賃料が低くて室数が多い物件の方がランニングコストがかかってしまうという事は明らかです。

現状回復費用は室が大きければその分割合が大きくなるので、5万円の部屋と2.5万円の部屋を簡単に比較する事はできません。

例えば5万円の部屋は50㎡の2DK。2.5万円の部屋は25㎡の1K。とすると現状回復費が2.5万円の部屋の方が割安になる事はあります。

しかし、費用が大きくかかってくるキッチン・風呂・洗面・トイレ　等の水回りの数は同じ為、場合によっては2.5万円の部屋の方が高くつく事もあります。

単に面積が狭いから単身者タイプの物件の方が原状回復費がかからないと考えるのは早計だという事です。

低家賃のお部屋の入居者の方が質が悪い=住居を大切に扱わないという考え方もあります。

次に、一般的に言うと、ファミリータイプの物件と単身者用の物件を比較した場合、ファミリータイプ物件の方が入居サイクルが長引く為、単身者用の物件の方が数多く現状回復をする必要が出てきます。

その分単身者用の物件はランニングコストがかかります。

原状回復費用は運。入退去率は経営努力+運。と運に左右される場面も数多くありますが、物件選定の段階でしっかり数字を読み込めばリスクはある程度把握できます。

ファミリータイプと単身者タイプの有利不利ではなく、同じ利回りでも1室の賃料が低い場合はランニングコストが多めにかかってくるというイメージはついたでしょうか？

ランニングコストを無視して物件を選んでしまうと、同じ利回りの物件でも実際の収益に差が付くという事が起こりますのでご注意下さいというお話しでした～(^^♪