土地探しから始める新築住宅④～土地選びの考え方～

土地選びの考え方

土地の選び方ですが、色々な考え方があります。

不動産の価格は土地の内容に大きく左右される部分が大きいので、皆が良いと思う条件の土地は高く、皆が悪いと思う条件の土地は安いのが当たり前です。(お買い得物件というのは有り得ないと考えても良いぐらいです。)

その中で、自分の条件に適切な土地を探していきます。

■予算

予算が多ければ多い程、自分の希望に合った土地が見つかり易いのは当然だと思って下さい。前回の記事(土地探しから始める新築住宅③～探す土地の予算の考え方～)で出した予算を基にして、中古戸建も視野に入れて土地を探していきます。

できるだけ自分の許せる範囲の大きなエリアで探すと良いと思います。(●●市　●●円以下　等の検索条件)

エリアへのこだわりが無い程予算が安い土地が見つかります。

■学校区

子供を●●小学校に行かせたい。という希望は良くあるものですが、エリアの相場というものがありますので、予算が合わない場合はいくら探しても見つかる事はありませんので諦める他ありません。

お子様が小さい場合や、まだお子様を授かっていない新婚ご夫婦等の場合は小学校・中学校の校区まで考えて土地を探す事をお勧め致します。

(参考：小学校区の事考えてますか？～住宅購入にあたっての注意点～)

■広さ・大きさ

家族構成やライフスタイルにもよりますが、この『土地探しから始める新築住宅』で想定しているのは、いわゆる分譲住宅を購入するのであれば、土地探しから新築住宅を建てた方が予算的にも、家の内容も自由度が高くオススメですよ！という趣旨で書いておりますので、いわゆるよくある分譲住宅のターゲット層で考えてみますと、約99㎡～119㎡(約30坪～36坪)程の土地が必要となってきます。

(参考：土地・建物どれくらいの大きさが必要？)

駐車スペースが1台で構わない場合は80㎡～という検索条件で、2台必要な場合は90㎡～　ぐらいの条件で探しておけば良いと思います。

3階建てでも良い場合はもっと小さい土地でもファミリー層向けの間取りが入ります。

■形や方位

土地の条件として角地や、南向き等が好まれる傾向にあります。

ただ、角地・南向き　等の条件を限定して探してしまうと殆ど物件が出てきませんので、出来れば条件をはずして、その土地に合ったプランを後から考えるぐらいの方が良いです。

三角形の変形地でもある程度の大きさが有れば、間取り的に有利になる場合もありますので検討から外す必要は無いと思います。

北向きの道路の場合も、南側に十分にスペースがとれる場合、採光的には逆に有利になる場合もあります。

専用通路(敷地延長)といって、道路に接するまでの土地が細長い敷地等も、2階リビングのプランにする事で採光性を確保したりする事もできますので、この広さでこんな土地はどうなんだろう？という場合は、すぐにダメだと思わずに一度ご相談下さい。

形状が悪い土地は、格安の場合が多いのでプランニングで有効に利用できれば、最適な土地になる可能性もありますよ(^^♪

■高低差

隣地との高低差や前面道路との高低差は重要になってきます。

擁壁を作って造成したり、地盤改良の必要性も高くなりますので、工事費用が高くつきます。

高低差がある事で採光性や通風性が有利になる場合もありますし、眺望が良い場合等もあります。

■生活環境

静かな住環境か、スーパー等の買い物施設まで徒歩で行ける距離なのか、駅までの距離や通勤のし易さはどうなのか。

総合的に見て良い環境である程土地の価格は高くなります。

予算が少ない場合は、買い物は車で行ったり通販で済ませる等のライフスタイルに変えれば、良い土地が見つかるかもしれません。

(参考：立地と価格で折り合わなければライフスタイルを変えてみてはどうでしょう？)

■間口

間取りにとって間口が重要になってきます。

他の条件は妥協するにしても、間取りだけは譲れないという方はラフでも間取りプランを作成する事をお勧めします。

その間取りに合った土地を探して、詳細設計は後回しにするという方法でも構わないかと思います。

■建ぺい率や容積率等

物件情報には建ぺい率や容積率等の難しい言葉がでてくるかもしれませんが、とりあえず土地探しに理解する必要性はありません。

実際の設計・プランニング時には必要な数値ですが、その土地周辺に建っている建物と同じ規模の建物なら建てられる、ぐらいの感覚で土地情報を見るぐらいで構わないと思っています。

■接道条件

接道は非常に重要となってきますが、再建築不可と記載のある物件以外で探していきましょう。

私道や公道、道路種別等も重要な内容ですが、とりあえずは気にする必要はありません。

(気になる方は参考：不動産における道路のハナシ。)

道路幅員によっては、再建築は可能でも車両通行ができない様な物件もあります。

この様な物件は格安になっている場合が多いので、割り切って車は必要ない方や、近隣に駐車スペースを確保できる場合等には検討の余地はあります。

ただ、工事中の材料搬入等も困難ですので、工事費用が割高になります。

ライフライン

電気・ガス・水道・下水　のライフラインは確認する必要があります。

電気・水道は必須として、前面道路に下水が無い場合は浄化槽を入れる必要があります。

ガスは都市ガス管が無い場合はプロパンガスで対応になります。

ガス・水道・下水は敷地内に引き込み済か否かも重要になってきます。

敷地内引込みがなく、前面道路にはある場合、引き込み工事も別途必要になってきますので、予算の計上が必要となります。

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土地探しの時に考える事はこれぐらいですかね？

土地探しの前に優先順位や外せない条件等色々考えてみて下さい(^^♪

(前の記事はこちら：土地探しから始める新築住宅③～探す土地の予算の考え方～　)

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