自宅売却を検討して、賃貸に出す事を思いついた時に考えること。

自宅の売却～賃貸に出してみてはどうか？～

自宅を売却する時に、既にローンを払い終えていて完全に自分のものになっている場合、長年住んだ愛着の想いから、賃貸に出してはどうだろうか？

と考えられる方がいます。

愛着があり、売却という形で手放したくないという気持ちは良く分かります。

しかし、資産の活用という意味では、スパッと売却してしまって現金化してしまった方が良い事が多いです。

自宅の売却を検討してから賃貸に出す事を検討される方は基本的に不動産投資や大家業に関しての知識が無くどういう風に考えれば良いか分からないという方が多い様に思います。

例を出して考えていきたいと思います。

投資物件として購入した訳ではないので、取得額は考慮せずに、売却した場合の売却価格と賃料相場から考えてみます。

例えば、市場相場2000万で売却が可能な1戸建て物件について考えます。

まずは、家賃相場を考えていきます。

賃貸住宅のポータルサイト等で自宅周辺の似通った間取り・築年数の物件を数件ピックアップして、㎡あたりの賃料単価の平均値を計算します。(Home’sアーカイブで賃貸住宅を地図から探すで調査するのが簡単です。)

その平均値に自宅の延べ面積をかけて賃料月額を想定します。

(戸建て賃貸の場合、マンションよりも供給が少ない為、若干高く貸し出せる印象があります。ただ、戸建て住宅で大きな建物の場合、需要が無い可能性も高いので、大きな場合でも小さな面積の物件と同じ様な賃料にしないと賃貸付ができない場合もあります。物件に特性があり、需要と供給がマッチすれば、思いの外高額の賃料が取れる事もあります。)

物件資料を持ち地域の賃貸業者を複数社訪問して、いくらぐらいで貸し出せるかをヒアリングする事で、賃料月額を想定する方法もあります。

そこで想定した賃料が月額7万5千円だったとします。

年間賃料収入としては90万円になります。

投資家が投資をする時に最初に指標とする利回りというものを計算してみると4.5％となります。

物件価格に対する家賃収入が年間4.5％あるという事です。

単純にメンテナンス費用や固定資産税等のランニングコストがかからなかったとしても22年と少し経過しないと、2000万の価値には届きません。

実際にはランニングコストがかかるので、25年～30年程かかるのではないでしょうか？

さて、この利回りですが不動産投資家の中では4.5％という数字では投資に値しませんので、おそらく投資対象として買われる事はありません。

何故なら、築古戸建て住宅の投資物件の場合10％～12％程の利回りのある物件が普通に存在するからです。物件によっては、リフォームして貸し出す事で18％や20％となる物件もあります。

という事は賃貸住宅として貸し出す資産としては弱い物件であると言えます。

2000万で売却して、そのお金で投資用の不動産を購入した方が利回りは良くなります。

ローンも残っていない物件で、月額7万5千円が入ってくるなら良い事だと考えてしまいがちですが、上手に運用すればもっと収入を増やす事が出来る可能性があります。

2000万で売れそうな物件なら最低でも月額16万7千円(利回り10.02％)程度の賃料は欲しいところです。

もちろん、『先祖代々の土地で手放せない』とか『いつかこの家に戻ってくる予定がある』等の理由がある場合は、賃料が入ってくるので賃貸に貸し出す価値はありますが、そうでない場合は売却してしまった方が資産的には良い事が多いです。

自分の年齢や土地の価値等も考えていく必要があります。例の場合を見ると、土地の価値が下がりにくい立地で、5年後10年後にも同じくらいの価値で売却が可能だと判断するなら、賃貸に出して売却の機会を待つという答えもあります。(人生のどのタイミングで、どれくらいのお金が必要なのかまで含めて考える必要があります。)

①物件の市場価格を出す。→②想定賃料を出す。→③利回りを計算し、総合的に判断する。

という流れで考えてみてはどうでしょうか？

不動産売却に悩んでいる方に少しでも参考になれば幸いです。

不動産売却はお金だけの問題だけでなく、気持ちの整理等も絡んできますので、絶対的な答えを出すのは難しいですね(^^;)