賃貸客付活動①～意外と難しい賃貸の仕組みと広告料～

意外と難しい賃貸の仕組みと広告料

我が家を賃貸として貸し出したい。

収益物件を購入して運用したい。

空き家の実家をそのまま放っておくと傷むので賃貸物件として活用したい。

住戸を賃貸として貸し出したいというニーズがあっても、具体的にどうすれば良いのかは中々分かりませんよね？

不動産投資の書籍等でも購入に関しての事や、運営の経験談等はあっても実際に客付活動をどうすれば良いのかまで書いてあるものは少ないと思います。

最も簡単な方法は不動産業者に管理物件として管理を任せて賃貸客付～運営までの全てを依頼する事です。

実際に不動産を運用していくに当たって、契約事項・クレーム対応・集金業務・修繕・建物管理　等々　本業をもっている方にとってはかなり煩わしく対応できない様な事もでてきますので、管理会社に運営を任せるのがベストの選択だと思います。

管理会社の選定を間違うと空室が埋まらない・リフォーム費用がかさむ・対応が悪く入居サイクルが短い・物件の管理状態が悪くなる　等の事も起こり得ますので、選定には十分ご注意下さい。

さて、具体的に賃貸客付活動をどのように行っていくのかをご紹介する前に、不動産賃貸業の仕組み的なものを理解しておいた方が分かり易いかと思いますので簡単にご説明いたします。

仲介手数料とAD(広告料)

賃貸客付業者の収益の主なものは、仲介手数料です。

賃貸の仲介手数料は、賃料月額1ヶ月を上限として、入居希望者・住戸のオーナー　から頂いて良いと決まっています。

入居希望者が1ヶ月支払う場合はオーナーは0。オーナーが1ヶ月支払う場合は入居希望者は0。入居希望者0.5ヶ月・オーナー0.5ヶ月。頂く仲介手数料の合計が1ヶ月迄と決められています。

ただ、1ヶ月の仲介手数料だけではなく慣例としてオーナーからAD(広告料)として1～3ヶ月分の費用が支払われる事が多いです。

(広告料という名目にしているのは、実質的に宅地建物取引業法上の法定手数料を超えて仲介手数料をとる事ができない為です。グレーな内容ですが、業界的に慣例的に行われている事です。)

この広告料の違いでも客付けに影響してきますので、仕組みをしっかり理解した方が良いかと思います。

管理状況によってAD(広告料)の使い方も違いますが、この辺の仕組みまで理解するべきなので、パターンを以下に上げておきます。

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(例)オーナーが2ヶ月分のADを負担する場合

■パターン①～自主管理の場合～

オーナーから直接客付業者にAD(広告料)が支払われるので当然、2ヶ月分のAD(広告料)は客付業者が得る事になります。

■パターン②～管理会社管理の場合A～

オーナーから管理会社にAD(広告料)が2ヶ月支払われて、管理会社が1ヶ月とって、客付業者に1ヶ月分支払い。

■パターン③～管理会社管理の場合B～

オーナーから管理会社にAD(広告料)が2ヶ月支払われて、管理会社から客付業者に2ヶ月分支払い。

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客付仲介業者にとって②のパターンが一番良くないのは理解できるかと思います。

仮にオーナーが1ヶ月しか負担しない場合、賃貸客付業者が0.5ヶ月しかもらえないような場合もあります。

賃貸客付業者は歩合給が一般的なので、同じような内容の物件を紹介する場合はやはり一番実入りの良い物件を優先的に紹介していくのが当たり前です。(前提として決める事ができる物件であれば。)

次に一見して③と同じに見える①ですが、専任の形で1社に任せてしまうと、②と同じ形で募集されることがあり、効果的なAD(広告料)の使い方でなくなります。

ですので、完全自主募集にする場合は複数社に募集を依頼して情報を広範囲に知らせる必要があります。

ここがポイントなのですが、自主募集で広範囲に情報を拡散させるのが初めてのエリアですとネットワークを築くのも大変ですし、レインズに掲載できませんので、地道な業者回りが必要となってきます。

完全自主募集・自主管理でやりたい場合は、1社だけ広告料とは別に契約事務手数料としていくらか支払いレインズにものせてもらって、他社で決まった場合のADは全て客付け業者に支払う等の工夫が必要かと思います。

良心的な業者であれば、レインズ以外にも他社へ情報を拡散してくれるかもしれません。(※管理を受けていないとやはり優先順位は落ちると思いますが。)

その点、③の形で地元管理会社に管理も募集も全て任せれば既存のネットワークもありますし、レインズに掲載もできますので速やかに情報が行き渡ります。

という事で、では③が一番良いかというとそうでない場合もあります。

客付けもしている管理会社が物件情報を囲い込むといった危険性がでてきます。

自社でも客付けをしているので、仲介手数料とAD(広告料)をすべて自社で得るために、他社に情報を出さないといった事が起こるという事です。

こういう事が起きないように、仕組みを知った上で管理会社と募集の取り決めをしておく必要があります。

上記のパターン意外にも、ADが2ヶ月あるからお客さんの方の仲介手数料を無料や半額にする等のパターンもあります。

自分で書いていてややこしいなぁ～と思いましたが、理解できましたでしょうか？

具体的な賃貸客付活動は次回に書いていこうかと思います。(^^)

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