購入先行？売却先行？住み替えを検討するときに考える事

住み替えは順序をよく考える必要があります

現在の持ち家を売却し、新しく家を購入する、『住み替え』には大きく分けて3パターンの方法が存在します。以下にパターン毎の説明を致します。

１．購入先行

購入を先行して、新しい住居を確保しておけば、仮住まいする必要がなくなりますので、引っ越しもスムーズですし、費用も抑える事が出来ます。購入してから売却をすれば良いというスタンスなので、有利に売却する事も出来ます。足元を見られずに売却できるので、高く売却できる可能性が上がります。

ただし、購入先行する場合は、資金力が必要になってきます。通常、現在お住まいの家に住宅ローン残債がある場合が多いです。その場合、新しく購入する物件に対して『さらに住宅ローンが組める』『現金で購入できる』等の資金力と属性が必要となってきます。

残債と、貯蓄等の資産背景がポイントになります。ここをクリアできる場合は先行して物件を探して購入するという形をお勧め致します。

購入先行で、買い替え特約(現在の売却が決まってから決済するという特約)を付けて契約するという方法もありますが、中古住宅の売買の場合基本的にはこういうリスクのある契約は売主も嫌がりますし、仲介業者もやりたがりません。

２．売却先行

資金力が不足している場合は、新居を購入するローンを組む為に、現在の持ち家を売却して残債をクリアにする必要があります。(年数にもよりますが、現在の持ち家が新築時に購入したマンションや戸建て住宅の場合、返済の進み具合よりも物件下落スピードの方が速く、売却金額が残債を下回る事が多い為、完済の為の資金を準備する必要があります。)

売却先行の場合、通常は仮住まいを考える必要があります。(※属性と資産背景によってはローンを組める可能性もありますので、まずは複数の金融機関に相談してみる事です。)

現在の持ち家　→　仮住まいに入居　→　新居に入居　という流れになります。

実家に一時的に住まう事が出来る場合等は良いですが、賃貸住宅の場合オーナーは短期貸しを嫌がり、短期退去の場合に違約金等が設定されている場合が多いのでご注意下さい。(1年以内退去の場合、2ヶ月家賃相当額を違約金とする等の特約が付保されている場合が多いです。)

３．特殊なパターン(買取り業者に下取りしてもらう)

売り急いでいる状況で、不動産業者に査定を依頼した場合、基本は買取りに話を持っていこうとします。不動産業者からすれば買取りしてから再販する事で一番利益が出ますし、お客様からすれば確実・早期に売却が決まる為です。執拗に買取りに話を持っていこうとする不動産業者にはご注意下さい。

単純にイメージしてみると、市場価格2,000万の中古マンションを1,400万で不動産業者が買取り、取得経費で140万程かけて、200万程でリフォームし市場価格2,000万で売却しても260万の利益です。(単純化している為、売却経費や税金は考慮していません。)　実際はリフォーム済なので、もう少し良い価格で売却されます。

しかも、こういう事を常にしている不動産業者は格安でリフォーム工事を発注できるので、発注価格200万のリフォーム工事をして販売したとしても、300万相当のリフォーム工事済の様なイメージになり非常に格安で魅力的な商品になります。(多少オーバーに書いています。)

買取り業者の購入価格は一般的に市場価格の70％～80％程になる事が多い様です。不動産業者がリスクを負って確実性を担保してくれる代わりに買い叩かれるという事になります。

ただ、早期に確実に売却する必要がある場合はこの選択肢しかなく、どうしても足元を見られての売却となってしまいます。この場合、買主が業者なので新しく購入する家が決定するのを待って、タイミングを合わせて決済する事も可能となります。

早期売却が一番の魅力の方法ですが、極端に買い叩かれる為にお勧めは致しません。

購入と売却のタイミングが合って、仮住まいせずに済むのが一番良いのですが、中々難しいものです。住み替えをお考えの方はまず、先に新しい住宅を購入する『購入先行』が良いのか、現在のお住まいを先に売却する『売却先行』が良いのかを決定した方が良いと思います。

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