不動産を購入する時の業者～バイヤーズエージェントという考え方～

売りたい物件を売る不動産業者

不動産を購入しようとした時にまず何をするでしょうか？

チラシをみたり、インターネットで検索したりして物件情報を探しその情報を出している不動産屋さんに問い合わせたり、不動産屋さんに相談に行き希望に見合う物件を探してもらうかと思います。

この時に注意して頂きたい事が、基本的に不動産屋さんは売りたい物件を紹介する場合が多いという事です。

どういう事かというと
■自社売り主の新築物件を紹介する。
■両手仲介の自社専任物件や業者売主物件を紹介する。
というパターンが多く見られます。

チラシやインターネットには表面的に見栄えの良い物件情報(何らかの問題があるが、間取りや土地が広く、相場と比べて価格が安い物件)を掲載して、反響をとって営業につなげて、売りたい物件を売り込むという手法です。

はっきり言います”あきらかに条件の良いお宝物件は市場には流通していません。”

お客様の希望条件を聞くと、大抵の場合『そんな物件あったら良いですね～(;^_^A』という場合が多く、こういうやり方をしないと営業のとっかかりができないので、ある部分では理解できます。

そうやって出会った営業マンに提案された物件で納得して購入して、結果的に良い不動産に出会えたという事ももちろんあるかと思います。

ですが、中には営業マンに営業されるのが嫌だったり、営業マンの主観抜きで物件情報だけを見て判断したいし、判断できるという方もいらっしゃるかと思います。

そういう方にぜひお勧めしたいのが、バイヤーズエージェントとしての不動産業者を探し利用するという事です。

バイヤーズエージェントとは？？

バイヤーズエージェントとは何ぞや？と感じる方も多いかもしれませんので簡単にご説明しますと、専門性を持った買主側の不動産仲介業者の事です。

本来の意味は買主側代理人という事ですので、専門性を持ったという内容は含まれませんが、ここではあえて専門性を持ったとご説明させていただきます。

専門性？？不動産業者は皆専門的なんじゃないの？？？

実はこの業界色々ありまして、新築しか扱った事の無い不動産業者・区分マンションしか扱った事のない業者・実需物件しか扱ったことの無い業者・土地しか扱った事の無い業者・収益物件しか扱った事の無い業者・賃貸仲介しかした事の無い業者・管理専門の業者　等　一部の分野しか経験した事のない業者が大半ですし、ただの営業マンでしかないという業者も沢山存在します。

ただの営業マンとは、不動産に関する法的知識やその他関連知識(建築・法律・契約・税務・金融・賃貸・物件管理・土地・リフォーム)等を持たないただの不動産販売員の事です。

会社によっては、販売・契約・業務　等で役割分担していますので仕方のない事かもしれませんが、こういうただの営業マンを専門性を有していると考えるのは間違いです。

さらに言うなら、売りたい物件を売れるのが優秀な営業マンとして評価される業界です。

優秀に見えるバンバン売っている営業マンが実は知識がなかったりする事も良くある事です。

バイヤーズエージェントとしてプロの仕事をする為には本当に幅広い知識が必要ですし、そういった人材は希少です。

買主の利益を第一に考えた場合このプロのバイヤーズエージェントを見つける事は非常に大切だと思います。

特に1棟物の収益物件等の場合は、売主と買主の利益が交錯する場面になりますので、バイヤーズエージェントが入らない場合、売主に有利な契約内容になっていたり、買主の意向に沿った調査が行われずに後にトラブルになったりする事もあります。

売り主側に1社買い主側に1社入る様な『分かれ』の取引の場合でも、買主側が素人の様な業者の場合、調査もままならない・段取りも悪い・重要な事を知らない・物件購入後の相談ができない・売主業者任せの取引になる等、困る場面がたくさんでてきます。
※1棟物の収益物件取引の場合、買主の方が不動産に関する知識があるといった場面も多くある様です。

市場に出回っている様な物件情報の場合、他の業者も取り扱いできる事が多い為(レインズに掲載されている事が大半)、情報掲載している業者に問い合わせるのではなく、バイヤーズエージェントとして入ってもらいたい不動産業者に取り扱いできるかを問い合わせるのがベストです。

さて、ここでバイヤーズエージェントの役割を書いてみたいと思います。

バイヤーズエージェントの役割
①物件を探す。
②物件を調査する。
③買主側に立って契約条件を整えたり、交渉を行い取引きの間に立つ。

この中でも特に②・③が重要で、売主側業者の良いなりにならずに調査・契約・決済まで買主の利益となる様に動き、調査内容や契約内容によっては購入を見合わせる事も進言する事ができるのが本当のバイヤーズエージェントだと思っています。

僕自身もまだまだ知識的に至らない部分もあるとは思いますが、自身の利益の為だけではなく、売主・買主の利益を考えてより良い取引ができる様に勉強し、バイヤーズエージェントとして選ばれる人間になりたいと思います。