再投資し続ける事ができる規模を考える～築古戸建て投資～

キャッシュフローの再投資という考え方

再投資する為に必要な年間キャッシュフローはいくらか。

僕自身の考えをまとめる為に書くだけで、何の参考にもならないと思いますので興味の無い方はスルーして下さい(笑)

1棟物ではなく小さな築古戸建て再生投資をメインとして考えます。(コツコツ増やす。)

分かり易く不動産投資の最低投資金額を300万円として設定すると、単純に考えると年間で300万円のキャッシュフローがあれば年に一度300万円の投資をして、無借金の不動産が増える事になります。(考えを単純化する為に税金や取得経費は無視します。)

生活費は別の仕事で稼ぎます。大家業としてやってますが、あくまで２次的な考え方です。

この300万円のキャッシュフローを生み出す為に必要な投資額はいくらか。

目標利回りから考えてみます。

目標利回りを20%とします。無借金の現金購入で不動産を購入した場合、空き室損・ランニングコスト・固定資産税等を家賃収入の30%とざっくり仮定すると、300万円のキャッシュフローを得る為に必要な年間家賃収入は300万円÷0.7＝4,285,714円となります。約430万円とします。(実際にはランニングコストでそんなにかからないイメージですが、手堅くシュミレーション。)

年間430万円の家賃収入を利回り20%で得る為の投資金額は430万円÷0.2＝2,150万円となります。

キャッシュで購入を進めても2,150万円が必要。

いや、違うな、時々は20%以上も達成できたりできなかったりと仮定するならば、単に目標家賃収入だけを定めた方が良いか。

という事は、430万円÷12ヶ月＝358,333円　月額家賃約36万円。

全て現金購入で考えた場合、総投資額2,150万円・月額家賃約36万円という状態で、年間の手残りが300万円。

キャッシュを使うのではなく、借り入れ前提で進めるので、家賃収入から返済分を引いた額が　月額36万円(年間432万円)というのをとりあえず目標に計算してみます。

金利2%期間10年の融資条件として100万円借り入れた時の年間返済額が110,412円。

100万円投資して利回り20%として年間収入が20万円。

という事は返済比率が約55.2%。

目標の家賃収入から返済分を引いた額が年間432万円を達成する為には432万円÷(100―55.2)／100＝約965万円 の年間家賃収入が必要。(この965万円の内から533万円の返済)(月額家賃が約80.5万)

利回り20%で買い進めたとして、4,825万円の投資額が必要。(あくまで投資額なので、購入諸費用等は当然別途必要。)

借り入れ与信枠での再投資という考え方

次に、年間300万円返済(月返済額25万円)すれば300万円の与信枠が空くと仮定した場合、年に一度300万円を借りる事ができるという考え方です。(実際に金融機関がそう見るかは分かりません。日本政策金融公庫の無担保枠については概ねこの考え方で借り入れができるような気がしています。)

もしその考え方がありならば、金利2%期間10年の融資条件として100万円借り入れた時の年間返済額が110,412円なので、300万円÷110,412円×100万円＝約2,718万円の借り入れを起こせば良いという事になります。

とまぁ、ちょっと数字で遊んでみましたが、2,718万の借り入れで年間300万円を再借入れ・再投資できるのであれば、目標としては結構お手軽なのではないでしょうか。

まあ1年に1回300万円投資できるからなんなんやって話ですけど、なんとなく感覚的にそういう形に持っていけば、20%の利回りの中で5年で5件戸建てが増える訳で、満室運営できていれば過去の物件の投資額は回収できている訳で、仮に5年に1件の戸建てが再起不能の状態に陥ったとしても物件を増やし続ける事ができるという感じで、リスクなんてほとんど無いんじゃないかと。(再建築不可や事故物件になったとしても)

で、増やし続けていると収益も増え続けていくわけで、300万円が400万円になり、500万円になり、600万円になりと、どんどん増えていくイメージですね。(ある程度の規模になれば、リスクの少ない物件に入れ替え)

しかも担保価値のある物件なら、抵当に入れてさらなる借り入れを起こせるしと。

ちょっとこの辺が感覚的で適当すぎますね(-.-;)

あとキチンと税金の計算も考慮に入れて考えていけないとなという感じです。(今のところ小規模なので所得税は家賃収入から払うという感覚ではありません。)

ちなみに、家賃収入で生活費を捻出するという考え方ではない為にこういう考え方をしていますので、家賃収入には全く手をつけておりません。

今のところ、あくまで借り入れしているので資産が増えたという感覚ではなく、家賃収入の分は口座を分けて返済金・運営費として貯めていっています。